Kiinteistön ja asunnon kauppa – edellyttääkö laatuvirhe, että vaurioita on jo aiheutunut?
Kiinteistön ja asunnon kauppa – edellyttääkö laatuvirhe, että vaurioita on jo aiheutunut?
Laatuvirheen perusteena olevat viat liittyvät yleensä kaupan kohteessa havaittuihin vaurioihin tai siihen, että kohdetta ei voi käyttää sen tarkoituksen mukaisella tavalla esimerkiksi asumistarkoitukseen. Hinnanalennukseen tai kaupan purkuun oikeuttava laatuvirhe voi olla käsillä myös, kun vika ei välittömästi vaikuttaisi kaupankohteen käyttöön tai vaikka vaurioita ei olisi ilmennyt.
Maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vastaavasti asuntokauppalain 4 luvun 15 § mukaan uudessa asunnossa voi olla virhe, jos myyjä on jättänyt antamatta tiedon asunnon arvoon vaikuttavasta seikasta. Asuntokauppalain 6 luvun 11 § mukaan käytetyssä asunnossa voi olla virhe, jos myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa tai laiminlyönyt antaa tiedon asunnon arvoon vaikuttavasta seikasta.
Näyttötaakka laatuvirheestä on siihen vetoavalla ostajalla. Ostajan tulee näyttää, että laatuvirheeksi ilmoitetulla vialla on vaikutusta joko kaupan kohteen käyttöön tai kaupan kohteen arvoon. Laatuvirheeksi ei kelpaa vähäinen vika, puute tai poikkeama ei välttämättä ole merkityksellinen tai vaikuta kiinteistön käyttöön tai arvoon. Oikeudellisesti virheeksi kelpaavan vian tulee ylittää ns. vaikutuksellisuuskynnys eli olla vaikutuksellinen. Silloin kun kyse ei ole vaurioista, joihin liittyy korjaustarve vaan kyse on kaupan kohteen arvoon vaikuttavasta poikkeamasta, näyttönä vian vaikutuksellisuudesta ei voi esittää laskuja tai tarjouksia korjauskustannuksista.
Se onko vialla tai poikkeamalla ollut vaikutusta kaupan kohteen arvoon arvioidaan objektiivisesti. Keskeinen kysymys on, olisiko oikealla tiedolla ollut vaikutusta kauppaan, mikäli ostaja olisi saanut oikeat tiedot ennen kaupan solmimista. Pelkästään kaupan kohteen arvoon vaikuttavat viat ja poikkeamat voivat olla näytöllisesti haastavia, koska ostajan tulee voida osoittaa, että vialla ja poikkeamalla olisi ollut vaikutusta kauppaan. Useimmiten ostajan väite on se, että oikea tieto olisi vaikuttanut kohteesta tarjottuun kauppahintaan tai että kauppaa ei olisi solmittu lainkaan, jos ostajalla olisi ollut käytettävissään oikeat tiedot.
Oikeuskäytännöstä löytyy erilaisia esimerkkejä laatuvirheistä, joissa virhe ilmenee muuna kuin välittömästi kohteen käyttöön vaikuttavana vikana tai korjausta edellyttävänä vauriona:
Rakennuksen ikä ja aikaisempi käyttötarkoitus: (Kouvolan hovioikeus 6.2.2007, nro 155) Kiinteistössä oli talon ikää ja alkuperäistä käyttötarkoitusta koskevien tietojen väärin ilmoittamisen ja osin salaamisen johdosta olemassa olennainen laatuvirhe.
Aikaisempi riita/oikeudenkäynti: (Turun hovioikeus 15.9.2017, nro 811) Vaikka kiinteistönkauppa oli aikaisemmin purettu vapaaehtoisesti ja vaikka kaupan osapuolet olivat erimielisiä rakennusta rasittavien virheiden laadusta ja määrästä, aikaisemman kaupan purkamiseen liittyvistä seikoista olisi tullut kertoa ostajille. Ostajilla olisi ollut oikeat tiedot saatuaan mahdollisuus arvioida asian vaikutuksellisuutta ja tarvetta tarkemmin selvittää virheiden olemassaoloa ja niiden laatua. Hovioikeus katsoi, että oli uskottavaa, että kaupan ehdot esimerkiksi kauppahinnan osalta olisivat olleet toiset, mikäli ostajilla olisi ollut oikeat tiedot mainituilta osin.
Pinta-alavirhe: (Helsingin hovioikeus 29.9.2006, nro 2859): Vaikka kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, ei tähän liittyvää kauppakirjan ehtoa voitu pitää suoranaisena oikaisuna aiemmin annettuihin virheellisiin pinta-alatietoihin. Virheellisen tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Rakennusmääräykset ja hyvä rakennustapa: (Helsingin hovioikeus 9.1.2014, nro 13) Ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää, että uusi huoneisto on rakennettu rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Hovioikeus totesi, että liian ohut vedeneristeen kalvopaksuus kylpyhuoneiden seinissä johtaa todennäköisesti ajan myötä kosteusvaurioihin ja että kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe siitä huolimatta, ettei kosteus ollut vielä päässyt vedeneristeen alle. Ostajilla oli hovioikeuden ratkaisun perusteluiden mukaan ollut perusteltu syy ryhtyä korjaamaan kylpyhuoneita.
Rakennusmääräykset ja tekninen käyttöikä: (Vaasan hovioikeus 24.6.2021, nro 272) Uuden ja käyttämättömän omakotitalon pohja- ja vierustäyttöjen sekä salaojien osalta oli rakennusvaiheessa poikettu alkuperäisistä rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta. Hovioikeuden mukaan asiassa jäi riittävän luotettavasti selvittämättä, että kyseisen laatuvirheen seurauksena kosteus olisi päässyt nousemaan kapillaarisesti rakennuksen kivijalkaan (ei vaurioperusteista korjaustarvetta). Toisaalta poikkeaminen oli aiheuttanut vaikeasti ja suurilla kustannuksilla korjattavia riskirakenteita, ja epäselväksi jäi vastasivatko rakenteet lainkaan sitä teknistä käyttöikää, joka niillä olisi jos rakenteet olisi toteutettu annettujen tietojen mukaisesti. Hovioikeus päätyi siihen, että riski rakenteiden toimivuudesta ja korjausten onnistumisesta ei virheiden olennaisuutta arvioitaessa lankea yksin ostajille. Tältä osin hovioikeus korosti, että epäselvyys oli seurausta siitä, että myyjät ovat rakennustyön kestäessä päättäneet poiketa rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman (RakMK C2) ohjeesta. Huomioiden pohja- ja vierustäytön sekä salaojajärjestelmän merkitys, korjausten vaikeus ja korjauskustannukset, oli poikkeama siinä määrin olennainen, että kiinteistön kauppa olisi varmuudella jäänyt syntymättä, jos ostajat olisivat tienneet seikoista. Hovioikeus kiinnitti huomiota myös siihen, että vaikka järjestelmien toiminnassa ei ollut todettu ongelmia, olisi ostajien kerrottava poikkeamasta myös tuleville ostajille, mikäli he päättäisivät myydä kohteen. Hovioikeus määräsi yhdessä muiden seikkojen perusteella kiinteistön kaupan purettavaksi laatuvirheistä johtuen.
Rakennuslupapiirustuksista poikkeaminen: (Kouvolan hovioikeus 10.3.2006, nro 356) Käräjäoikeus oli hylännyt virhevaatimukset, koska salaojien rakentaminen ei ollut rakennusaikaan pakollista eikä asennustavasta ollut osoitettu aiheutuneen vaurioita. Hovioikeus totesi, että kyseessä oli kuitenkin virhe, koska ostajat olivat voineet käytettävissään olleista piirustuksista päätellä, että kiinteistöllä oli asianmukaiseen syvyyteen asennetut salaojat. Vaikka salaojien rakentaminen ei ollut pakollista, hyvä rakennustapa oli edellyttänyt niiden tekemistä rakennettaessa paikalle, jossa oli ollut riski kalliota pitkin tulevista valumavesistä ja vedet kulkeutuivat perustusten alle ja aiheuttivat alustäyttökerroksen kostumista. Salaojat oli rakennettu yhdellä sivulla anturan alareunan yläpuolelle. Salaojat oli toteutettu tavalla, joka oli poikennut merkittävästi siitä, mitä oli voitu perustellusti edellyttää.
Asianajotoimisto Haanpää Oy
Asiasanat: kiinteistö – laatuvirhe – vaikutus kohteen arvoon – näyttötaakka – pinta-alavirhe – rakennusmääräykset – rakennuksen ikä – rakennusvirhe
