Asianajo­toimiston blogi
Asianajotoimisto Haanpää Oy |  Vantaa | Helsinki

Suomessa on kymmeniätuhansia rakennuksia, joissa lopputarkastuksia ei ole pidetty. Mikä merkitys on kiinteistön rakennuksen tai rakennuksen osan lopputarkastamattomuudella mahdollisessa kiinteistökauppariidassa? Tässä artikkelissa vastataan tähän kysymykseen ja haastattelin myös rakennusarkkitehti ja -mestari Jukka Laamasta, ArkVisio Oy:n toimitusjohtajaa tästä aiheesta. Termit tutuiksi: rakentamislupa, lopputarkastus ja käyttöönottokatselmus Ymmärtääksemme paremmin lopputarkastamattoman kohteen merkitystä mahdollisessa kiinteistökauppariidassa, haluan ensin avata artikkelin keskeisimmät termit. Mitä siis rakentamislupa, lopputarkastus ja käyttöönottokatselmus tarkoittavat? Mikä on rakentamislupa, milloin sitä tarvitaan, ja kuinka kauan se on voimassa? Rakentamislupa on viranomaisen (yleensä kunnan rakennusvalvontaviranomaisen) myöntämä lupa, joka on edellytys suurimmalle osalle rakennushankkeista. Rakentamislupaa hakee rakennushankkeeseen ryhtyvä eli esimerkiksi tontin omistaja. Usein mukana on myös pääsuunnittelija tai arkkitehti, joka laatii tarvittavat piirustukset ja selvitykset. Rakentamislupamenettelyn tarkoituksena on varmistaa, että rakentaminen tapahtuu turvallisesti, laillisesti ja ympäristöön sopivalla tavalla. Rakentamislupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- tai muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen tai laajentamiseen. Lisäksi rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakentamislupa. ”Käyttötarkoituksen muutoksena” pidetään esimerkiksi loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Mikäli kunnan rakennusvalvonta myöntää rakentamisluvan, varsinaiset rakennustyöt on aloitettava kolmessa vuodessa tai rakennustyö on saatettava loppuun viidessä vuodessa. Rakennustyön aloittamisaikaan voidaan hakea pidennystä enintään kahdella vuodella, jos rakentamisen oikeudelliset edellytykset (esim. kaava) ovat edelleen voimassa. Rakennustöiden loppuunsaattamisaikaa voidaan pidentää enintään kolmella vuodella kerrallaan. Mikä on lopputarkastus? Lopputarkastus (kutsutaan myös ”loppukatselmus”) on rakennushankkeen viimeinen vaihe, jossa kunnan rakennusvalvontaviranomainen tarkastaa, että rakennus on toteutettu aikoinaan myönnetyn rakentamisluvan mukaisesti. Mikä on käyttöönottokatselmus? Käyttöönottokatselmus (tai osittainen loppukatselmus/lopputarkastus), tarkoittaa tilannetta, jossa rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, vaikka rakennushanke ei ole vielä täysin valmis. Käyttöönottokatselmuksessa vähäiset viimeistelytyöt voivat olla vielä kesken, mutta rakennuksen tai sen osan on oltava muuten kokonaisuudessaan turvallinen, terveellinen ja käyttökelpoinen, jotta käyttöönottokatselmus voidaan pitää. Lopputarkastamaton kohde ja kiinteistökauppariidat Mikä merkitys siis lopputarkastamattomalla rakennuksella on kiinteistökaupoissa ja kiinteistökauppariidoissa? Kiinteistöä, jolla on lopputarkastamaton rakennus, ja jonka rakennustöiden loppuunsaattamisaika on ummessa, voi olla vaikeampaa myydä. Tämä johtuu siitä, että uusi omistaja joutuu käynnistämään lupaprosessin uudestaan, jotta lopputarkastus saadaan asianmukaisesti pidettyä. Lisäksi riippuen siitä, kuinka kauan aikaa sitten rakentamislupa on rauennut, rakennusvalvontaviranomainen voi asettaa lupaehtoja, jotka on täytettävä, jotta lopputarkastus voidaan pitää. Käytännössä tämä voi tarkoittaa kalliita ja laajoja purku-, korjaus-, ja muutostöitä. Esimerkiksi 50-luvulla rakennettu asumiskäyttöön tarkoitettu rakennus voi joutua läpikäymään laajan remontin, jossa sen ulkoseiniä joudutaan purkamaan ja lisäämään niiden paksuutta, jotta se saadaan vastaamaan nykypäivän rakentamiselle asetettuja määräyksiä. Mikäli ostajaa odottaa tällainen urakka, vaikuttaa se tietysti kohteen arvoon negatiivisesti. Myyjä voi joutua kiinteistökaupassa vastuuseen, jos hän jättää ostajalle kertomatta kaupan kohteeseen vaikuttavista tiedoista, kuten lupa-asiakirjojen puuttumisesta. Tieto siitä, että kohde on lopputarkastamaton, kuuluu myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Ostajan on kuitenkin reklamoitava virheestä 4–6 kuukauden kuluessa sen havaitsemisesta, eikä ostaja voi vedota virheeseen, josta hän olisi tiennyt, mikäli olisi täyttänyt selonottovelvollisuutensa asianmukaisesti. Myös kiinteistönvälittäjä voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi siltä osin, kun virhe johtuu kiinteistönvälittäjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Hyvän välitystavan mukaisesti kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus hankkia muun muassa kohteen rakentamislupa-asiakirjat. Mikäli näitä asiakirjoja ei ole saatavissa joko toimeksiantajalta tai kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta, on tästä kerrottava kaupan osapuolille. Tapausesimerkki: Vaasan hovioikeus 27.2.2019 (Dnro S 17/770) Vaasan hovioikeuden 27.2.2019 antamassa ratkaisussa (Dnro S 17/770) asuinrakennuksen yläkertaan oli jälkikäteen rakennettu yksi huone lisää, mutta tämän huoneen rakentamiselle ei ollut haettu kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta lupaa. Ostajille ei tästä ollut kerrottu, kun kohde heille oli myyty ja he tulivat tietoisiksi yläkerran huoneen luvattomuudesta vasta heidän lähtiessä remontoimaan yläkertaa. Käytännössä tämä tarkoitti ostajille sitä, että heidän oli haettava uutta lupaa yläkerran luvattomalle huoneelle. Saadakseen uuden luvan, ostajien olisi käytännössä tehtävä yläkerran huoneessa muutos- ja korjaustöitä, jotta he saisivat yläkerran huoneen vastaamaan nykypäivän rakentamiselle asetettuja vaatimuksia. Vaasan hovioikeus katsoi, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen vallintavirhe. Vallintavirhe tarkoittaa sitä, että kiinteistössä on virhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Yläkerran huoneelle ei ollut asumiskäyttöön tarkoitettua lupaa, minkä vuoksi se muodosti vallintavirheen. Ostajat vaativat tapauksessa myyjiltä hinnanalennusta tasonparannus huomioiden 7.000,00 euroa. Hovioikeus katsoi, että ostajilla oli vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja velvoitti myös myyjäpuolen korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut käräjä- sekä hovioikeusvaiheessa. Yllä oleva tapaus on hyvä esimerkki siitä, kuinka rakentamisluvan puuttuminen voi kiinteistökauppariidassa muodostaa vallintavirheen ja oikeuttaa ostajat hinnanalennukseen. Lopputarkastamaton talo: pitääkö huolestua? Halusin kysyä Jukka Laamaselta muutaman kysymyksen liittyen lopputarkastamattomiin kohteisiin. Jukka Laamanen on ArkVisio Oy:n toimitusjohtaja, rakennusarkkitehti ja -mestari. ArkVisio Oy laatii arkkitehti- ja rakennesuunnitelmia, ja varmistaa sen, että rakennushanke toteutuu alusta loppuun mahdollisimman sujuvasti. Kysyin Jukalta, kuinka vakavasta ongelmasta käytännössä on kyse, jos esimerkiksi asuu lopputarkastamattomassa asuinrakennuksessa. Tuleeko kunnan rakennusvalvontaviranomainen koputtamaan ovelle ja vaatimaan lopputarkastuksen pitämistä? ”Kunnan rakennusvalvontaviranomainen ei lähtökohtaisesti ole kuin poliisi, joka aktiivisesti tutkisi, missä kaikkialla on luvatonta rakentamista. Meillä on Suomessa paljon rakennuksia, joissa lopputarkastuksia ei ole tehty” Jukka kertoo. Tässä kohtaa haluan lyhyesti nostaa esille yhden oikeustapauksen, jossa Loimaan kaupunki oli kehottanut ostajia lopettamaan rakennuksen rakentamisluvan vastaisen käytön. Tapauksessa ostajille oli myyty kiinteistöllä sijaitseva rakennus asumiskäyttöön, vaikkei sillä ollut asumiskäyttöön oikeuttavaa rakentamislupaa. Ostajat vaativat tästä syystä myyjiltä kaupan purkua, ja Turun hovioikeus katsoikin, että ostajilla oli vallintavirheen perusteella oikeus kaupan purkuun. Kyseessä on Turun hovioikeuden tuomio 27.6.2014, nro 739, dnro S 13/1551. Tämä tapaus osoittaa, että kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta voi tulla kehotus lopettaa rakennuksen rakentamisluvan vastainen käyttö. Mutta voiko kunnan rakennusvalvontaviranomainen määrätä rakennuksen kokonaan purettavaksi, jos sen lupa-asiat eivät ole kunnossa? Kysyin tätä seuraavaksi Jukalta. ”Näen tällaisen tilanteen hyvin poikkeukselliseksi ja harvinaiseksi. Nykyäänhän meillä rakennusvalvontaviranomainen tekee kaikkensa, ettei kohteita enää purettaisi, ihan vain ekologisista hiilijalanjälkisyistä ja jälkiluvittaminen on aina se ensisijainen keino. Eli vain se, että talon paperihommat ovat jääneet kesken, ei yleensä aiheuta talon purkamista”, Jukka selittää. Halusin seuraavaksi tietää, miten jälkiluvittaminen tapahtuu käytännössä. ”Ensiksi muutoksista tehdään piirustukset, eli päivitetään piirustukset vastaamaan sitä nykyhetkeä. Sitten vain haetaan lupaa jälkikäteen päivitettyjen piirustusten kera. Jälkiluvittamiselle on tietysti oma, kalliimpi hintalappunsa. Lisäksi rakennusvalvontaviranomainen saattaa asettaa lupaehtoja, jotka on täytettävä, ennen kuin lopputarkastus voidaan pitää. Kuntien toimintatavoissa on myös eroja. Joissakin kunnissa riittää, että hankitaan vain asiantuntijalausunnot siitä, että kohde on turvallinen käyttää, jotkut kunnat taas vaativat, että olemassa oleva tilanne piirretään”, Jukka selostaa. Kysyin Jukalta, kuinka yleistä on se, ettei rakentamislupaa olisi koskaan haettu laisinkaan, eli että rakentaminen olisi tapahtunut täysin luvatta. ”Tämä on harvinaisempaa, yleensä rakentamislupa on aikoinaan myönnetty. Yleisempää on se, että havahdutaan lopputarkastuksen puuttumiseen esimerkiksi myyntitilanteessa. Ja tässä vaiheessa saattaa tulla esiin erilaisia seikkoja, pieniä ja suuria, jotka saattavat estää sen lopputarkastuksen pitämisen ja kiinteistön omistaja voi joutua tekemään niitä muutos- tai korjaustoimenpiteitä” Jukka kertoo. Vielä kysyin Jukalta myös siitä, että mitä tapahtuu tilanteessa, jossa haluaa tehdä korjaus- tai muutostöitä esimerkiksi yläkerran huoneeseen, mutta yläkerran huone on ”luvaton”, koska sille ei aikoinaan ole haettu rakentamislupaa. ”Tällaisessa tilanteessa yleensä pitää saattaa aikaisemmat lupa-asiat kuntoon. Eli pitää ensin hakea tälle yläkerran huoneelle uusi lupa, ja vasta sen jälkeen voi toteuttaa uudet remonttisuunnitelmat huoneen suhteen. Ja kannattaa silloin tietysti hakea lupaa näille uusille muutos- tai korjaustöille” Jukka vastaa. Kiitos Jukalle haastattelusta! Mikäli koit tämän aiheen kiinnostavaksi, suosittelen katsomaan Ylen MOT dokumentin ” Myytävänä laiton talo ”. Kyseisessä dokumentissa tuotiin esille mm. eri kuntien toimintatapojen eroja lopputarkastamattomien kohteiden suhteen, johon en tässä artikkelissa sen kummemmin pureutunut. Lopuksi Jos olet ostanut tai myynyt kohteen, jossa lopputarkastus on pitämättä ja haluat tietää, onko sinulla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen tai onko sinulla velvollisuus myyjänä maksaa korvausta ostajalle, ota meihin yhteyttä! Toimistomme asianajajat ja juristit erikoistuvat nimenomaan asunto- ja kiinteistökauppaoikeudellisiin asioihin ja autamme sinua mielellämme. Saat meihin yhteyden joko sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990 . Juliana Akin, OTM Asiasanat: lopputarkastus - kiinteistökauppa - rakentamislupa

Kun ulosottomies myy kiinteistön vapaalla myynnillä, kiinteistön virheen määrittely ja virhekynnys poikkeavat maakaaren säännöksistä. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä ostajan on syytä tietää ulosoton virhevastuusta, sekä miten se poikkeaa maakaaren mukaisesta myyjän virhevastuusta.

Tule moikkaamaan Asianajotoimisto Haanpää Oy:n väkeä Taloyhtiö 2025 -tapahtumaan tiistaina 29.4.2025 Helsingin Messukeskuksen Kokoussiivessä! Taloyhtiötapahtuma kokoaa vuosittain yhteen lähes 100 taloyhtiöiden haasteet ratkaisevaa toimijaa.