Kun ulosottomies myy kiinteistön vapaalla myynnillä, kiinteistön virheen määrittely ja virhekynnys poikkeavat maakaaren säännöksistä. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä ostajan on syytä tietää ulosoton virhevastuusta, sekä miten se poikkeaa maakaaren mukaisesta myyjän virhevastuusta. 

Ulosmittaus ja omaisuuden myynti ulosottomenettelyssä

Ulosmittaus on oikeudellinen menettely, jossa velallisen maksamattomat saatavat peritään hänen omaisuudestaan. Ulosmittaus voidaan toteuttaa vain, jos velka on ensin vahvistettu oikeudellisesti esimerkiksi tuomioistuimen päätöksellä.

Kun ulosottomies aloittaa takavarikoimansa omaisuuden realisoinnin, hän ei voi myydä omaisuutta miten tahansa. Ulosottokaaressa (UK) säännellään, millä tavoin ulosottomies voi realisoida velallisen omaisuutta. Ulosottomiehen tulee pyrkiä myynnissä hyvään tulokseen.

Ulosottomies voi toteuttaa omaisuuden myynnin joko julkisella huutokaupalla (huutokauppa) taikka muulla tavalla, kuten toimeksiannolla (vapaa myynti) (UK 5 luku 1 §).

Ulosottomiehen toimittama kiinteistön vapaa myynti: mistä on kyse?

Kuten edellä tuli ilmi, ulosottomies voi julkisen huutokaupan lisäksi realisoida omaisuutta vapaalla myynnillä.

Vapaa myynti voidaan tehdä kolmella tavalla:

1) yksityisen toimittamalla julkisella huutokaupalla (UK 5 luku 75 §),

2) ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä (UK 5 luku 76 §), tai

3) muulla vapaalla myynnillä (UK 5 luku 77 §)

Tässä artikkelissa tarkastellaan nimenomaan 2-kohtaa: ulosottomiehen toimittamaa vapaata myyntiä. Ulosottomies tarvitsee kiinteän omaisuuden vapaaseen myyntiin velkojien ja muiden oikeuksien haltijoiden suostumuksen, joiden oikeutta myynti koskee. Vapaata myyntiä ei saa järjestää, jos ei tiedetä keitä nämä kaikki velkojat tai oikeuksienhaltijat ovat.

Kiinteistön myynti tapahtuu siis vapailla markkinoilla, mutta edelleen ulosottoviranomaisen hyväksynnällä ja valvonnassa. Kiinteistön realisointi vapailla markkinoilla johtaa usein parempaan myyntihintaan kuin pakkohuutokauppa.

Ulosoton virhevastuu, kun kiinteistö on realisoitu ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä

Ulosottomiehen toimittamassa kiinteistön vapaassa myynnissä ulosoton virhevastuu eroaa tavanomaisesta myyjän virhevastuusta. Myyjän virhevastuu kiinteistökaupoissa (esimerkiksi kahden yksityishenkilön välillä) määräytyy maakaaren (MK) säännösten mukaisesti ja on varsin laaja.

Ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä maakaaren virhesäännökset eivät tule sovellettavaksi, vaan kiinteistön virheestä säädetään ulosottokaaressa.  

Ennen kuin tarkastellaan näiden kahden virhesääntelyn eroja tarkemmin, on hyvä huomata, että ulosottomies toimii täytäntöönpanoviranomaisena, joka realisoi velallisen omaisuutta ulosottokaaren nojalla. Ulosottomyynnissä ei synny samanlaista kiinteää sopimussuhdetta myyjän ja ostajan välille, mitä maakaaren mukaisessa ”normaalissa” kiinteistön kaupassa, koska ulosottomies ei tee kauppaa omissa nimissään eikä velallisen nimissä.

Milloin ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä kiinteistössä on virhe ja milloin maakaaren mukaan kiinteistössä on virhe?

Ulosottokaaren 5 luvun 11 pykälän mukaan, ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on. Myydyssä kiinteistössä katsotaan kuitenkin olevan virhe kolmessa tilanteessa:

1) Jos omaisuus olennaisesti poikkeaa niistä tiedoista, jotka ulosottomies on myynti-ilmoituksessa tai ennen myyntiä antanut olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

2) Jos ulosottomies on laiminlyönyt antaa tiedon olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

3) Jos omaisuus on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 17 pykälän mukaan, kiinteistössä on laatuvirhe, muun muassa silloin kun:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu,

2) myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön ominaisuuksiin liittyen ja annettujen tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,

3) myyjä on jättänyt ilmoittamatta ostajalle kiinteistön ominaisuuksiin liittyviä tietoja,

4) myyjä ei ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön, tai;

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi ns. yleisestä laatutasosta mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.

Kuinka ulosoton virhevastuu eroaa ”tavallisen” kiinteistön myyjän vastuusta?

Ulosoton virhevastuu eroaa seuraavilla osa-alueilla maakaaren kiinteistön myyjälle asettamasta virhevastuusta:

1.)   ”Myydään sellaisena kuin se on”

2.)   Tiedonantovirhe

3.)   Velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys

4.)   Salaiset virheet

5.)   Virheen seuraamukset

Käydään nämä seuraavaksi kohta kohdalta läpi.

1. ”Myydään sellaisena kuin se on”

Ulosottokaaren 5 luvun 11 pykälän ensimmäisen lauseen mukaan ”ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on.”

Jos olet aikaisemmin lukenut blogimme artikkeleita, tiedät jo, että esimerkiksi kauppakirjassa myyjän vastuuta rajoittavissa ehdoissa luonnehdinnat kuten ”kiinteistö myydään sellaisena kuin se on” eivät ole ostajaa sitovia. Tämä johtuu siitä, että maakaaren mukaan ostajan oikeuksia virhetapauksissa voidaan rajoittaa ainoastaan, jos on riittävän yksilöidysti sovittu siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöissä, oikeuskirjallisuudessa, sekä oikeuskäytännössä on katsottu, että tavallisessa kiinteistön kaupassa ”myydään sellaisena kuin se on” ehto, ei ole riittävän yksilöity ollakseen ostajaa sitova (Lue lisää: Milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa?).

Yksi suurimmista eroista virhevastuussa on siten se, että ulosottokaaressa lähtökohtana on se, että kiinteistö myydään ihan oikeasti ”sellaisena kuin se on”. Ostajan oletetaan ottavan tietyn riskin kiinteistön kunnosta ja ominaisuuksista. Maakaari sen sijaan suojaa ostajan odotuksia enemmän ja painottaa sitä, että kiinteistön on vastattava sitä mitä ostaja ja myyjä ovat siitä sopineet.

2. Tiedonantovirhe

Ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä, ulosoton virhevastuu konkretisoituu vasta, kun omaisuus olennaisesti poikkeaa niistä tiedoista, jotka ulosottomies on antanut kiinteistön olennaisista ominaisuuksista. Sen sijaan tavanomaisen myyjän virhevastuun konkretisoituminen edellyttää, että myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön ominaisuuksiin liittyen. Samanlaista ”olennaisuus” vaatimusta ei siis maakaaressa ole.

Lisäksi ulosoton virhevastuu syntyy vain, jos ulosottomies on laiminlyönyt antaa olennaista tietoa. Sen sijaan tavanomainen myyjä voi joutua vastuuseen virheestä, kun hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää jostakin kiinteistön ominaisuudesta. Maakaaren mukaan myyjän vastuu ulottuu siten myös tiedon puutteisiin, joista myyjän olisi pitänyt tietää, kun taas ulosoton vastuu konkretisoituu vain, mikäli ulosottomies on laiminlyönyt antaa olennaista tietoa.

Annettujen tai antamatta jätettyjen tietojen on voitava olettaa vaikuttaneen kauppaan sekä ulosotto- että maakaaren sääntelemissä kiinteistöjen kaupoissa.

3. Velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys

Ulosottokaaressa ei ole mainintaa siitä, että ulosottomiehen tulisi oikaista ostajan virheellinen käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Maakaaren mukaan myyjän on oikaistava ostajan virheellinen käsitys. Maakaaressa ostaja saa siten suojaa jopa omaa virhekäsitystään vastaan, jos myyjä on siitä tietoinen.

4. Salaiset virheet

Salaisen virheen kynnys on ulosottokaaressa korkeampi, sillä omaisuuden on oltava huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää. Sen sijaan maakaaressa kiinteistössä on katsottu olevan salainen virhe, kun se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Ulosottokaaren ilmaisu ”huomattavasti huonommassa kunnossa” viittaa korkeampaan virhekynnykseen kuin maakaaren ”poikkeaa laadultaan merkittävästi.”

5. Virheen seuraamukset

Ulosottokaaren mukaan (UK 5:12 §) ostaja saa vaatia hinnanalennusta tai myynnin kumoamista. Myynti voidaan kumota virheen perusteella, jos myynnin jääminen voimaan olisi ostajan kannalta kohtuutonta. Virheen seuraamukset (hinnanalennus tai kaupan purku) ovat siten samat kuin maakaaressa.

Erot liittyvät purkukynnykseen sekä ostajalle asetettuihin määräaikoihin reagoida virheeseen. Ulosottokaaressa purkukynnys ylittyy vain, jos myynnin voimaan jääminen olisi ostajan kannalta kohtuutonta, kun taas maakaaren mukaan kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen.

Ostajan on reagoitava huomattavasti aikaisemmin kiinteistössä kaupanteon jälkeen havaitsemaansa virheeseen, mikäli hän on ostanut kiinteistön ulosottomieheltä. Ostajan on valitettava kiinteistön myynnistä 3 viikon kuluessa siitä, kun myynti on toimitettu. Valituskirjelmä toimitetaan Ulosottolaitokselle ja jos valitus myöhästyy, valitusoikeus menetetään (UK 11:3, 5 ja 6 §). Selvyyden vuoksi todetaan, että oikeussuojakeinona täytäntöönpanoriita tulee sovellettavaksi tilanteissa, joissa riita koskee sivullisen parempaa oikeutta kuten väitettyä omistusoikeutta täytäntöönpanon kohteena olevaan kiinteistöön.

Vertailuna esimerkiksi maakaaren sääntelemissä kiinteistöjen kaupoissa ostajan reklamaation kiinteistön kaupasta on katsottu tapahtuneen oikea-aikaisesti, mikäli se on tehty 2–6 kuukautta virheen havaitsemisesta.

Lopuksi

Vaikka ulosottomiehen toimittama vapaa myynti voi näyttää tavalliselta kiinteistökaupalta, sen taustalla oleva oikeudellinen rakenne ja sovellettavat säännökset ovat aivan eri. Ostajan suoja on selvästi heikompi, ja virhevastuun syntymiseen vaaditaan enemmän. Tämän vuoksi ostajan kannattaa suhtautua ulosottomiehen toimittamiin kiinteistöjen vapaisiin myynteihin erityisellä varovaisuudella ja varmistaa, että hän tietää mitä on ostamassa.

Jos olet ostanut kiinteistön ulosottomieheltä ja kaupanteon jälkeen kohteessa ilmenee virheitä, suosittelemme olemaan yhteydessä kiinteistöoikeuteen erikoistuneeseen lakimieheen tai asianajajaan. Vaikka ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä virhevastuun kynnys on korkeampi, tietyissä tilanteissa voi olla mahdollista vaatia onnistuneesti ainakin hinnanalennusta. Voit ottaa toimistomme kiinteistöoikeuteen erikoistuneisiin asianajajiin ja lakimiehiin yhteyttä sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990.

Juliana Akin, OTM

Asiasanat: ulosotto - ulosottomies - kiinteistökauppa - virhevastuu - kiinteistökauppariita