Asumisen kustannukset ovat kallistuneet viime vuosina. Helsingin hovioikeus on antanut tammikuussa 2024 ratkaisunsa asiassa, jossa asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat vaatineet tuomioistuinta kohtuullistamaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä vastikkeen määräytymisen osalta. Kohtuullistamiskynnys on kuitenkin oikeuskäytännössä korkea, eikä perusteita kohtuullistamiselle ollut tässäkään asiassa käsillä.

Lyhyesti asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja sen kohtuullistamisesta

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava yhtiövastikkeen määräämisen perusteet. Jos yhtiöjärjestykseen sisältyy kohtuuttomuuteen johtava määräys, on hallituksella ja osakkeenomistajalla tietyin edellytyksin oikeus nostaa kanne. Tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. 

Mistä asiassa oli kysymys?

Kyseisessä asunto-osakeyhtiössä on eri kokoisia asuntoja, joiden vastike määräytyy huoneiston pinta-alan mukaan. Kahdessa asunnoista on 130 m2 asuintila sekä 130 m2 suuruinen muuhun kuin asuinkäyttöön tarkoitettu kellaritila. Näiden huoneistojen pinta-alaksi on kirjattu yhtiöjärjestykseen 130 m2+130 m2. Vastiketta oli maksettu yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti 260 m2:lta vakiintuneesti jo pitkään.

Kanteen nostaneet osakkaat katsoivat, että heidän maksettavaksi koituu ylisuuri vastikeosuus, koska kellaritiloilta tulisi edellyttää erisuuruista vastiketta kuin asuintiloilta. He vaativat yhtiöjärjestyksen määräyksen kohtuullistamista siten, että kellaritilasta maksettavaa vastiketta alennetaan puoleen asuinneliömetriltä maksettavasta vastikkeesta.

Epäsuhta todellisten kustannusten ja maksuosuuksien suhteen on tavallista

Hovioikeus kiinnitti asiassa huomiota siihen, että asiassa esitetyt laskelmat kyllä osoittivat, että taloyhtiön kustannukset eivät ole jakautuneet huoneiston aiheuttamien todellisten kustannusten mukaan. Se, että jotkut osakkeenomistajat maksavat joskus todellista osuuttaan enemmän, katsotaan hovioikeiden mukaan kuitenkin tavanomaiseksi asunto-osakeyhtiöissä.

Kohtuullistamiskynnys on korkea: perusteita yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollut

Oikeuskäytännössä yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskynnys on asetettu korkealle tilanteessa, jossa väitetty kohtuuttomuus on ollut ennakoitavissa ja tiedossa ennen huoneiston ostopäätöksen tekemistä. Hovioikeuden mukaan vastikekäytännön ei voitu katsoa osakkeenomistajille huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin tai merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella.

Kohtuullistamisen arviointi on aina tapauskohtaista

Kohtuullistamiseen liittyvät kysymykset ovat kuitenkin keskenään erilaisia ja siten aina tapauskohtaisia. Yhtiöjärjestyksen ehtojen kohtuullistamistarpeen arviointiin vaikuttaa esimerkiksi se, onko kyseessä ehtoihin ennakolta esitetty vai jälkiperäinen kohtuuttomuusväite eli sellainen, joka liittyy olosuhteiden muuttumiseen ajan kuluessa.  

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö - yhtiöjärjestys - kohtuullistaminen - taloyhtiön hallitus - hallituksen jäsen - osakkeenomistaja