asianajotoimisto-haanpaa-oy-161327

Asiallinen syy riittää – miten irtisanomiskynnys muuttui?

Mon, 26 Jan 2026 09:05:12 GMT

1.1.2026 voimaan astuneen työsopimuslain lakimuutoksen myötä työntekijästä johtuvan irtisanomisen perusteeksi riittää jatkossa pelkkä ”asiallinen” syy, kun aiemmin edellytettiin sekä ”asiallista” että ”painavaa” syytä.

Lakimuutoksen tavoitteena on madaltaa irtisanomiskynnystä ja helpottaa työnantajien mahdollisuuksia puuttua esimerkiksi tilanteisiin, joissa työntekijän työpanos jää toistuvasti puutteelliseksi. Muutoksen on arvioitu helpottavan erityisesti pienyrittäjien asemaa ja vähentävän rekrytointeihin liittyvää riskiä. Tämän on katsottu osaltaan taas kannustavan uusien työntekijöiden palkkaamiseen.

Jos irtisanominen perustuu yksinomaan sellaiseen työntekijän menettelyyn, joka on tapahtunut ennen lakimuutoksen voimaantuloa eli ennen 1.1.2026, sovelletaan kuitenkin edelleen vanhaa irtisanomisperustetta.

Mitä asiallinen syy tarkoittaa?

Asiallinen syy voi olla esimerkiksi:

työtehtävien laiminlyönti,

perusteettomat poissaolot,

epäasiallinen käytös työpaikalla tai

huolimattomuus työnteossa.

Vaikka vaatimusta ”painavasta” syystä ei enää ole, irtisanomisen perusteiden tulee edelleen olla riittävän merkityksellisiä työsopimuksen jatkamisedellytysten kannalta. Irtisanominen on sallittua silloin, kun työntekijän menettelyn perusteella irtisanomista voidaan pitää ymmärrettävänä ja oikeasuhtaisena seurauksena.

Entiseen tapaan irtisanomisen syy ei edelleenkään saa olla mielivaltainen, hyvän tavan vastainen tai syrjivä.

Kokonaisharkinta ja varoitusmenettely säilyvät

Asiallisen syyn riittävyyttä irtisanomisen perusteena arvioidaan entiseen tapaan kokonaisharkinnalla. Harkinnassa otetaan huomioon muun muassa työntekijän menettelyn vakavuus, työntekijän asema ja tehtävien luonne sekä työnantajan toimet omien velvollisuuksiensa täyttämiseksi. Kokonaisharkinta on aina tapauskohtaista ja siinä arvioidaan käytännössä irtisanomisen puolesta ja vastaan puhuvia syitä objektiivisin perustein.

Kokonaisharkinnan tavoin myös työntekijän irtisanomiseen liittyvä varoitusmenettely säilyy ennallaan. Työnantajan on siis edelleen annettava työntekijälle varoitus ennen irtisanomista ja näin varattava tälle mahdollisuus korjata menettelynsä.

Käytännössä irtisanomistilanteet edellyttävät edelleen huolellista tapauskohtaista arviointia. Ennen irtisanomispäätöstä onkin usein syytä varmistaa, että menettely täyttää lain vaatimukset ja että työnantajan velvollisuudet on täytetty asianmukaisesti.

Lakimuutoksen ennakoituja vaikutuksia

Lainsäätäjän tarkoituksen mukaisesti lakimuutos mahdollistaa irtisanomisen entistä kevyemmin perustein lisäten työnantajan harkintavaltaa. Työnantajan ei siis tarvitse sietää työntekijän moitittavaa menettelyä yhtä pitkään kuin ennen, ja myös lievemmät rikkomukset voivat riittää irtisanomisen perusteeksi. Näyttökynnys madaltuu työnantajan eduksi: riittää, että työnantaja osoittaa “asiallisen” syyn olemassaolon, eikä rikkomuksen painavuutta tarvitse enää osoittaa.

Kokonaisharkinnassa huomioitavien seikkojen painotus voi myös muuttua. Työntekijän aiemman moitittavan toiminnan sekä aikaisempien varoitusten merkitys voi kasvaa arvioitaessa irtisanomisen asiallisuutta. Lisäksi ero työsopimuksen irtisanomisen ja purkamisen välillä korostuu, sillä irtisanomisperuste kevenee, mutta purkuperusteelta vaadittu vakavuus säilyy ennallaan.

Lopuksi:

Työntekijään liittyvän irtisanomisperusteen muutoksen tosiasiallisia vaikutuksia on hankala varmuudella arvioida etukäteen ennen uuden oikeustilan vakiintumista. Nähtäväksi jääkin, miten asiallisen syyn vaatimus konkretisoituu oikeuskäytännössä ja mikä tulee olemaan muutoksen vaikutus käytännön työelämässä.

Katso aiheeseen liittyen myös aiempi blogikirjoituksemme ”Muuttuuko irtisanomiskynnys?” (7.2.2025).

Jenna Turunen, asianajosihteeri

Asiasanat: irtisanomiskynnys - työnantaja - työntekijä - työoikeus

Taloyhtiön vastuulla oleva rakennevika ja myyjän vastuu asuntokaupassa

Thu, 08 Jan 2026 08:58:37 GMT

Jos taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa (esim. sokkelit, alapohja, yläpohja, salaojat) paljastuu kaupan jälkeen odottamaton ja merkittävä vika, ostajalle tulevat lisäkustannukset voivat täyttää taloudellisen virheen tunnusmerkit asuntokauppalain mukaan.

Jos taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa (esim. sokkelit, alapohja, yläpohja, salaojat) paljastuu kaupan jälkeen odottamaton ja merkittävä vika, ostajalle tulevat lisäkustannukset voivat täyttää taloudellisen virheen tunnusmerkit asuntokauppalain mukaan. Taloudellisen lisätaakan ohella piilevä rakennevika voi aiheuttaa myös haitallisen vaikutuksen kaupan kohteena olevien osakkeiden arvoon. Virhevastuu ei edellytä, että kustannukset olisivat jo toteutuneet — riittää, että korjaustarve on luotettavasti todettu ja ostajan osuus kustannuksista on arvioitavissa. Tällöin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen (tai vahingonkorvaukseen) myyjältä, vaikka taloyhtiö on se, joka käytännössä korjaa rakenteet.

Tyypillinen asetelma:

Vika on taloyhtiön vastuulla olevissa rakenteissa. Taloyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakennuksen rakenteista ja eristeistä sekä perusjärjestelmistä (vesi, viemäri, lämpö, ilmanvaihto, sähkö, tiedonsiirto). Lisäksi yhtiön on korjattava osakehuoneistojen sisäosat siltä osin kuin ne vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan vian vuoksi.

Taloyhtiö viivyttelee tai kieltäytyy korjaamasta, vaikka velvollisuus olisi selvä. Tämä ei poista yhtiön laista tulevaa korjausvelvollisuutta.

Ostajalle syntyy poikkeuksellinen taloudellinen taakka vastikkeiden tai rahoitusvastikkeiden kautta. Jos taakka on selkeästi suurempi kuin ostajalla oli kaupantekohetkellä perusteltua aihetta odottaa, kyse voi olla taloudellisesta virheestä asuntokauppalain 6:20 §:n nojalla.

Mitä oikeuksia ostajalla on myyjään nähden?

Hinnanalennus – ensisijainen seuraamus

Hinnanalennuksen perusidea on “oikaista” kauppahinta siihen tasoon, jolla kauppa olisi tehty, jos vika, puute tai korjaustarve olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä. Se ei ole suoraan korjauskustannusten summa, vaan arvon alennus – käytännössä taloudellisessa virheessä ostajalle jyvitetty korjausosuus antaa hyvän lähtökohdan määrälle.

Hinnanalennuksen määrän arviointi voi perustua kahteen toisiaan täydentävään mittariin:

ostajalle jyvitettyihin lisävelvoitteisiin (taloudellinen lisätaakka, AsOYL:n mukaiset vastikkeet/rahoitusvastikkeet → taloudellinen virhe, AsKL 6:20); ja
osakkeiden markkina‑arvon alenemaan (haitallinen arvovaikutus), joka näkyy käyvän arvon erona kaupantekohetkellä verrattuna siihen arvoon, joka olisi ollut, jos vika olisi ollut ostajan tiedossa.

Vahingonkorvaus – myyjän huolimattomuus

Jos myyjä on antanut virheellisen/puutteellisen tiedon taloyhtiön tilanteesta, tutkimuksista tai korjaustarpeista, tai laiminlyönyt olennaisen tiedon antamisen, ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen (esim. väliaikaisasuminen, lisäselvityskulut). Taloudellinen virhe perustuu ensisijaisesti odottamattoman vian aiheuttamaan velvoitteiden merkittävään kasvuun. Väärien tietojen antaminen tai oikeiden tietojen antamatta jättäminen päätetyistä tai suunnitteilla olevista korjauksista taikka yhtiön taloudellisista velvoitteista tulevia korjauksia koskien, voi muodostaa tiedonantovirheen ja myyjän huolimattomuuden perusteen taloudellisten tietojen osalta.

Kaupan purku – vain poikkeustapauksissa

Purku edellyttää käytetyn asunnon kaupassa olennaista virhettä: asunto ei ole kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjattavissa tai se on käytännössä asumiskelvoton. Taloudellisissa virheissä linja on käytännössä, että kaupan purkaminen edellyttää, että virhe on poikkeuksellisen vakava, ja että virheen vaikutuksen hyvittäminen hinnanalennuksella ei olisi kohtuullista.

Entä jos taloyhtiö ei korjaa?

Vaikka myyjän vastuu arvioidaan asuntokauppalain perusteella, taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölakiin sisältyvä kunnossapitovastuu ja siihen liittyvä velvollisuus korjata taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa ilmenevät viat.

Ostajan/osakkaan käytännön työkalut:

Kirjallinen ilmoitus yhtiölle havaitusta viasta ja pyyntö toimenpiteistä sekä ilmoituksen taltiointi todistettavassa muodossa.
Teettämisoikeus kiireellisissä tilanteissa, ja jos lisävahinkojen ehkäisy vaatii välittömiä toimia, eikä yhtiö ryhdy toimenpiteisiin kohtuullisessa ajassa, osakas voi tietyin edellytyksin teettää työn yhtiön kustannuksella.
Vahingonkorvaus yhtiöltä , jos viivyttely tai virheellinen menettely aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia tai muuta vahinkoa.

Tärkeä rajaus: mitä myyjä “vastaa” ja mistä taloyhtiö “vastaa”?

Myyjän vastuuta ostajalle arvioidaan siltä tasolta, jossa ostaja olisi, jos taloyhtiö hoitaa velvollisuutensa asianmukaisesti. Myyjää ei normaalisti voida asettaa vastuuseen taloyhtiön myöhemmästä lainvastaisesta passiivisuudesta — myyjän vastuu koskee ostajan odottamattomia lisävelvoitteita, jotka aiheutuvat piilevästä viasta ja merkittävästi kasvavista kustannuksista. Toisaalta myyjä ei voi myöskään hyötyä siitä, että taloyhtiö laiminlyö sille kuuluvan kunnossapitovastuuseen liittyvät velvoitteensa.

Esimerkkitapaus: Kaupan purkuvaatimus hylättiin ja myyjä velvoitettiin suorittamaan 56 000 € hinnanalennusta (HelHO 28.8.2025, nro 679)

Helsingin hovioikeus käsitteli asuntokauppaa, jossa taloyhtiön rakennuksista paljastui kaupan jälkeen laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita sokkelissa, ulkoseinässä ja yläpohjassa. Yhtiön asiantuntijatutkimukset osoittivat, että korjaukset ovat välttämättömiä ja kalliita. Ostajan arvioitu osuus korjauksista oli ~56 000 €, mikä ylitti sen, mihin ostajalla oli kaupantekohetkellä perusteltua aihetta varautua. Hovioikeus tuomitsi myyjät maksamaan hinnanalennuksen juuri tämän määrän verran. Purkuvaatimus hylättiin, koska asunto oli asumiskelpoinen ja virhe korjattavissa.

Mitä tietoja myyjän pitää kertoa taloyhtiön velvoitteista tai vastuista?

Myyjän (ja välittäjän) on annettava olennaiset tiedot, joilla on merkitystä ostajan päätökselle, ja tämä velvollisuus koskee myös olennaisia yhtiön talouteen ja korjausvastuisiin liittyviä tietoja. Myyjän (ja välittäjän) tulisi antaa ostajalle ainakin seuraavia tietoja, joilla voi olla vaikutusta osakkeenomistajan vastuisiin ja velvoitteisiin:

Päätetyt ja vireillä olevat hankkeet sekä rahoituspäätökset (yhtiölaina, limiitit, nostot, lyhennys/korot) ja mahdollinen rahoitusvastike tai vastikekorotus
Nykyinen vastiketaso ja päätetyt/valmisteilla olevat korotukset; yhtiölainojen määrä ja velkaosuus per osake (ml. merkittävät hankkeet)
Kunnossapitotarveselvitys (PTS) ja siihen liittyvät budjetoidut kustannusarviot sekä aikataulu töille, joista tyypillisesti seuraa vastikkeiden nousu tai rahoitusvastike
Kuntotutkimukset ja korjaussuunnitelmat sekä kustannusarviot, joista voidaan arvioida ostajan jyvitetty maksuosuus
Mahdolliset viranomaisprosessit (terveyden-/ympäristönsuojelu), joista voi seurata pakollisia toimenpiteitä ja kustannuksia

Puuttuva, virheellinen tai harhaanjohtava tieto voi muodostaa myyjän vastuulle kuuluvan tiedonantovirheen ja/tai johtaa taloudellisen virheperusteen.

Checklista ostajalle ja myyjälle

Ostaja:

Pyydä isännöitsijäntodistus sekä kunnossapitotarveselvitys ja käy läpi yhtiökokouspöytäkirjat — etsi mainintoja rakenteellisista ongelmista tai poikkeuksellisista kustannuksista.

Jos vikoja paljastuu kaupanteon jälkeen, reklamoi myyjälle viipymättä ja ilmoita yhtiölle korjaustarpeesta.

Myyjä:

Varmista, että myyntiaineisto ja ostajalle annettu tieto kattavat tutkimukset, riskit ja hankkeet (myös vireillä olevat).

Muista: vaikka korjausvastuu on taloyhtiöllä, myyjän vastuu ostajalle voi toteutua hinnanalennuksena, jos odottamattomat virheet merkittävästi kasvattavat ostajan velvoitteita yhtiötä kohtaan.

Yhteenveto

Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja taloyhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet eivät siirrä kaikkia riskejä automaattisesti ostajalle. Taloyhtiön kunnossapitovelvollisuuden täyttämiseksi kerättävät korjauskustannukset tulevat osakkaille maksettavaksi vastikkeina. Mikäli tällainen korjaustarpeisiin liittyvä vastuu jää ostajalle ilmoittamatta ennen kauppaa ja jos piilevä vika nostaa osakkaan vastuuta merkittävästi voi taloudellisen virheen peruste täyttyä. Virheen seuraamus, hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku määräytyy tapauskohtaisesti sen mukaan, mikä on virheen vakavuus ja merkitys. Oikeuskäytännössä on kuitenkin vahvistettu se, että virheen seuraamukset kuten hinnanalennus voi perustua arvioituun korjausosuustaakkaan tai osakkeen arvonalenemaan ja vaatimukset voivat menestyä vaikka taloyhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset olisivat vielä kesken.

Lopuksi

Jos olet ostanut tai myynyt asunto-osakkeen ja kaupan jälkeen paljastuu taloyhtiön vastuulla oleva merkittävä rakennevika, seurauksena voi olla ostajalle iso lisälasku vastikkeiden tai rahoitusvastikkeen kautta. Tällöin kannattaa selvittää, voiko ostaja vaatia myyjältä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta – tai mitä myyjänä tilanteessa kannattaa tehdä. Autamme sekä ostajia että myyjiä arvioimaan tilanteen ja hoitamaan asian käytännössä. Ota meihin yhteyttä: asiakaspalvelu@hclaw.f i tai 010 336 8990 .

Antti Haanpää, asianajaja

Asiasanat: taloyhtiö – kunnossapitovastuu – rakennevika – asuntokauppa – taloudellinen virhe – hinnanalennus – vahingonkorvaus

Rakennuttaja kiistää 10-vuotisvastuun – mitä taloyhtiö voi tehdä?

Fri, 19 Dec 2025 08:18:15 GMT

Rakennuttajan 10-vuotisvastuun täyttymiselle on asetettu tiukat kriteerit. Taloyhtiöllä on
kuitenkin mahdollisuus vedota virheisiin myös asuntokauppalain nojalla, mikä voi vahvistaa

taloyhtiön asemaa korvausvaatimuksissa.

Tässä artikkelissa käsittelemme, miten taloyhtiö voi vedota asuntokauppalain virhesäännöksiin rakennuttajan 10-vuotisvastuun ohella

rakennuttajan aiheuttamissa virhetilanteissa.

3 kriteeriä rakennuttajan 10-vuotisvastuun täyttymiseksi

Skenaario: Rakennuksen putket on asennettu puutteellisesti, ja ne ovat alkaneet vuotamaan aiheuttaen kosteusvahingon. Kyseessä on rakennusvirhe, ja taloyhtiö haluaa saada rakennuttajan korvaamaan vahingon. Tällöin voidaan vedota rakennuttajan 10-vuotisvastuuseen. Vastuun syntyminen edellyttää kuitenkin kolmen eri kriteerin samanaikaista täyttymistä:

1. Vian tai puutteen tulee johtua urakoitsijan työsuorituksesta,

2. Vian tai puutteen tulee olla seurausta urakoitsijan törkeästä tuottamuksesta, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olennaisesta puutteesta laadunvarmistuksessa ja

3. Tilaaja ei voinut kohtuudella havaita vikaa vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.

Näiden kriteerien täyttyminen edellyttää käytännössä jo hyvin moitittavaa toimintaa rakennuttajalta. Esimerkiksi törkeän huolimattomuuden osoittaminen vaatii merkittäviä laiminlyöntejä. Vastuun täyttymisen kriteerit on siis asetettu verrattain korkealle, mikä rajoittaa huomattavasti rakennuttajan vastuuta. Usein rakennuttaja voikin vedota siihen, etteivät 10-vuotisvastuun edellytykset täyty, eikä rakennuttaja siten ole vastuussa aiheuttamistaan virheistä.

Mitä tehdä, jos kriteerit eivät täyty?

Jos rakennuttajan 10-vuotisvastuun edellytykset eivät täyty, ei huolta! Taloyhtiöllä on edelleen mahdollisuus vedota rakennuttajan vastuuseen asuntokauppalain nojalla, mikäli rakennuttaja on toiminut taloyhtiön perustajaosakkaana. Rakennuttajan 10-vuotisvastuu ja asuntokauppalain yleinen virhesäännös ovat rinnakkaisia eivätkä sulje toisiaan pois. Tämä on taloyhtiön kannalta erinomainen asia, sillä asuntokauppalain virhesäännöksen soveltamisen kriteerit eivät ole yhtä tiukkoja kuin rakennuttajan 10-vuotisvastuussa.

Rakennuttajan ”tiukempi” vastuu asuntokauppalain nojalla

Taloyhtiö voi vedota rakennuttajaa vastaan sellaisiin vikoihin, jotka ilmenevät taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenneosissa. Lisäksi taloyhtiöllä voi olla osakkaan ohella oikeus vedota rakennuttajaa vastaan myös sellaisiin virheisiin, jotka ilmenevät osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvissa huoneiston sisäosissa.

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu. Tästä voi olla kyse esimerkiksi, jos asuntojen lattioissa on käytetty mäntyparkettia, vaikka olisi sovittu tammiparketin käytöstä. Asunnossa on virhe myös silloin, jos se on rakennettu vastoin rakennusmääräyksiä tai jos sen käyttö aiheuttaa haittaa terveydelle.

Lisäksi virheeksi katsotaan se, jos asuntoa ei ole rakennettu ammattitaitoisesti, huolellisesti tai hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, jos asunto ei kestä normaalia asumiskäyttöä tai se ei sovellu Suomen sääolosuhteisiin. Virhe voi syntyä myös rakentamisessa käytetyistä huonolaatuisista materiaaleista tai siitä, ettei asunto muusta syystä vastaa sitä tasoa, jota ostaja voi perustellusti odottaa vastaavissa tilanteissa.

Rakennuttajaa vastaan voidaan vedota, mihin tahansa edellä mainituista virheistä. Pelkkä virheen olemassaolo riittää vastuun syntymiseen, eikä asuntokauppalain mukainen vastuu edellytä rakennuttajalta huolimattomuutta, saati törkeää huolimattomuutta. Tämän vuoksi asuntokauppalain nojalla voidaan helpommin vedota virheisiin ja vaatia korvausta. Näistäkin virheistä vastaa siis rakennuttaja.

Asuntokauppalain virhesäännökseen voidaan vedota 10 vuoden ajan. Aika lasketaan yleensä rakennuksen valmistumisesta tai luovuttamisesta lukien ja se perustuu yleisiin säännöksiin velan vanhentumisesta. Huomiota tulee kuitenkin edelleen kiinnittää reklamaatioaikaan. Virheestä tulee siis ilmoittaa kohtuullisen ajan kuluessa sen havaitsemisesta. Reklamaatioajan kohtuullisuus on aina tapauskohtaista mutta hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää enintään 3–4 kuukauden reklamaatioaikaa. Kuitenkin mitä nopeammin reklamaatio tehdään, sen parempi.

Lopuksi:

Jos epäilet asunnossa virhettä etkä ole varma, mihin voit sen perusteella vedota, ota meihin yhteyttä! Toimistomme ammattitaitoiset asianajajat ja juristit erikoistuvat asunto- ja kiinteistönkauppaoikeudellisiin asioihin ja autamme sinua mielellämme. Saat meihin

yhteyden sähköpostitse osoitteessa asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990.

Jenna Turunen, asianajosihteeri

Asiasanat: rakennuttajan 10-vuotisvastuu - virhe - asuntokauppalain virhesäännös

Mikä merkitys lopputarkastamattomalla kohteella on kiinteistökauppariidassa?

Mon, 08 Sep 2025 06:06:51 GMT

Maankäyttö- ja rakennuslain 20 luvun 153 §:n mukaan, rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on lopputarkastuksessa käyttöön hyväksytty.

Suomessa on kymmeniätuhansia rakennuksia, joissa lopputarkastuksia ei ole pidetty. Mikä merkitys on kiinteistön rakennuksen tai rakennuksen osan lopputarkastamattomuudella mahdollisessa kiinteistökauppariidassa? Tässä artikkelissa vastataan tähän kysymykseen ja haastattelin myös rakennusarkkitehti ja -mestari Jukka Laamasta, ArkVisio Oy:n toimitusjohtajaa tästä aiheesta.

Termit tutuiksi: rakentamislupa, lopputarkastus ja käyttöönottokatselmus

Ymmärtääksemme paremmin lopputarkastamattoman kohteen merkitystä mahdollisessa kiinteistökauppariidassa, haluan ensin avata artikkelin keskeisimmät termit. Mitä siis rakentamislupa, lopputarkastus ja käyttöönottokatselmus tarkoittavat?

Mikä on rakentamislupa, milloin sitä tarvitaan, ja kuinka kauan se on voimassa?

Rakentamislupa on viranomaisen (yleensä kunnan rakennusvalvontaviranomaisen) myöntämä lupa, joka on edellytys suurimmalle osalle rakennushankkeista. Rakentamislupaa hakee rakennushankkeeseen ryhtyvä eli esimerkiksi tontin omistaja. Usein mukana on myös pääsuunnittelija tai arkkitehti, joka laatii tarvittavat piirustukset ja selvitykset. Rakentamislupamenettelyn tarkoituksena on varmistaa, että rakentaminen tapahtuu turvallisesti, laillisesti ja ympäristöön sopivalla tavalla.

Rakentamislupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- tai muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen tai laajentamiseen. Lisäksi rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakentamislupa. ”Käyttötarkoituksen muutoksena” pidetään esimerkiksi loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen.

Mikäli kunnan rakennusvalvonta myöntää rakentamisluvan, varsinaiset rakennustyöt on aloitettava kolmessa vuodessa tai rakennustyö on saatettava loppuun viidessä vuodessa.

Rakennustyön aloittamisaikaan voidaan hakea pidennystä enintään kahdella vuodella, jos rakentamisen oikeudelliset edellytykset (esim. kaava) ovat edelleen voimassa. Rakennustöiden loppuunsaattamisaikaa voidaan pidentää enintään kolmella vuodella kerrallaan.

Mikä on lopputarkastus?

Lopputarkastus (kutsutaan myös ”loppukatselmus”) on rakennushankkeen viimeinen vaihe, jossa kunnan rakennusvalvontaviranomainen tarkastaa, että rakennus on toteutettu aikoinaan myönnetyn rakentamisluvan mukaisesti.

Mikä on käyttöönottokatselmus?

Käyttöönottokatselmus (tai osittainen loppukatselmus/lopputarkastus), tarkoittaa tilannetta, jossa rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, vaikka rakennushanke ei ole vielä täysin valmis. Käyttöönottokatselmuksessa vähäiset viimeistelytyöt voivat olla vielä kesken, mutta rakennuksen tai sen osan on oltava muuten kokonaisuudessaan turvallinen, terveellinen ja käyttökelpoinen, jotta käyttöönottokatselmus voidaan pitää.

Lopputarkastamaton kohde ja kiinteistökauppariidat

Mikä merkitys siis lopputarkastamattomalla rakennuksella on kiinteistökaupoissa ja kiinteistökauppariidoissa?

Kiinteistöä, jolla on lopputarkastamaton rakennus, ja jonka rakennustöiden loppuunsaattamisaika on ummessa, voi olla vaikeampaa myydä. Tämä johtuu siitä, että uusi omistaja joutuu käynnistämään lupaprosessin uudestaan, jotta lopputarkastus saadaan asianmukaisesti pidettyä.

Lisäksi riippuen siitä, kuinka kauan aikaa sitten rakentamislupa on rauennut, rakennusvalvontaviranomainen voi asettaa lupaehtoja, jotka on täytettävä, jotta lopputarkastus voidaan pitää. Käytännössä tämä voi tarkoittaa kalliita ja laajoja purku-, korjaus-, ja muutostöitä. Esimerkiksi 50-luvulla rakennettu asumiskäyttöön tarkoitettu rakennus voi joutua läpikäymään laajan remontin, jossa sen ulkoseiniä joudutaan purkamaan ja lisäämään niiden paksuutta, jotta se saadaan vastaamaan nykypäivän rakentamiselle asetettuja määräyksiä. Mikäli ostajaa odottaa tällainen urakka, vaikuttaa se tietysti kohteen arvoon negatiivisesti.

Myyjä voi joutua kiinteistökaupassa vastuuseen, jos hän jättää ostajalle kertomatta kaupan kohteeseen vaikuttavista tiedoista, kuten lupa-asiakirjojen puuttumisesta. Tieto siitä, että kohde on lopputarkastamaton, kuuluu myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Ostajan on kuitenkin reklamoitava virheestä 4–6 kuukauden kuluessa sen havaitsemisesta, eikä ostaja voi vedota virheeseen, josta hän olisi tiennyt, mikäli olisi täyttänyt selonottovelvollisuutensa asianmukaisesti.

Myös kiinteistönvälittäjä voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi siltä osin, kun virhe johtuu kiinteistönvälittäjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Hyvän välitystavan mukaisesti kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus hankkia muun muassa kohteen rakentamislupa-asiakirjat. Mikäli näitä asiakirjoja ei ole saatavissa joko toimeksiantajalta tai kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta, on tästä kerrottava kaupan osapuolille.

Tapausesimerkki: Vaasan hovioikeus 27.2.2019 (Dnro S 17/770)

Vaasan hovioikeuden 27.2.2019 antamassa ratkaisussa (Dnro S 17/770) asuinrakennuksen yläkertaan oli jälkikäteen rakennettu yksi huone lisää, mutta tämän huoneen rakentamiselle ei ollut haettu kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta lupaa. Ostajille ei tästä ollut kerrottu, kun kohde heille oli myyty ja he tulivat tietoisiksi yläkerran huoneen luvattomuudesta vasta heidän lähtiessä remontoimaan yläkertaa.

Käytännössä tämä tarkoitti ostajille sitä, että heidän oli haettava uutta lupaa yläkerran luvattomalle huoneelle. Saadakseen uuden luvan, ostajien olisi käytännössä tehtävä yläkerran huoneessa muutos- ja korjaustöitä, jotta he saisivat yläkerran huoneen vastaamaan nykypäivän rakentamiselle asetettuja vaatimuksia.

Vaasan hovioikeus katsoi, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen vallintavirhe. Vallintavirhe tarkoittaa sitä, että kiinteistössä on virhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Yläkerran huoneelle ei ollut asumiskäyttöön tarkoitettua lupaa, minkä vuoksi se muodosti vallintavirheen.

Ostajat vaativat tapauksessa myyjiltä hinnanalennusta tasonparannus huomioiden 7.000,00 euroa. Hovioikeus katsoi, että ostajilla oli vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja velvoitti myös myyjäpuolen korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut käräjä- sekä hovioikeusvaiheessa.

Yllä oleva tapaus on hyvä esimerkki siitä, kuinka rakentamisluvan puuttuminen voi kiinteistökauppariidassa muodostaa vallintavirheen ja oikeuttaa ostajat hinnanalennukseen.

Lopputarkastamaton talo: pitääkö huolestua?

Halusin kysyä Jukka Laamaselta muutaman kysymyksen liittyen lopputarkastamattomiin kohteisiin. Jukka Laamanen on ArkVisio Oy:n toimitusjohtaja, rakennusarkkitehti ja -mestari. ArkVisio Oy laatii arkkitehti- ja rakennesuunnitelmia, ja varmistaa sen, että rakennushanke toteutuu alusta loppuun mahdollisimman sujuvasti.

Kysyin Jukalta, kuinka vakavasta ongelmasta käytännössä on kyse, jos esimerkiksi asuu lopputarkastamattomassa asuinrakennuksessa. Tuleeko kunnan rakennusvalvontaviranomainen koputtamaan ovelle ja vaatimaan lopputarkastuksen pitämistä?

”Kunnan rakennusvalvontaviranomainen ei lähtökohtaisesti ole kuin poliisi, joka aktiivisesti tutkisi, missä kaikkialla on luvatonta rakentamista. Meillä on Suomessa paljon rakennuksia, joissa lopputarkastuksia ei ole tehty” Jukka kertoo.

Tässä kohtaa haluan lyhyesti nostaa esille yhden oikeustapauksen, jossa Loimaan kaupunki oli kehottanut ostajia lopettamaan rakennuksen rakentamisluvan vastaisen käytön. Tapauksessa ostajille oli myyty kiinteistöllä sijaitseva rakennus asumiskäyttöön, vaikkei sillä ollut asumiskäyttöön oikeuttavaa rakentamislupaa. Ostajat vaativat tästä syystä myyjiltä kaupan purkua, ja Turun hovioikeus katsoikin, että ostajilla oli vallintavirheen perusteella oikeus kaupan purkuun. Kyseessä on Turun hovioikeuden tuomio 27.6.2014, nro 739, dnro S 13/1551. Tämä tapaus osoittaa, että kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta voi tulla kehotus lopettaa rakennuksen rakentamisluvan vastainen käyttö. Mutta voiko kunnan rakennusvalvontaviranomainen määrätä rakennuksen kokonaan purettavaksi, jos sen lupa-asiat eivät ole kunnossa? Kysyin tätä seuraavaksi Jukalta.

”Näen tällaisen tilanteen hyvin poikkeukselliseksi ja harvinaiseksi. Nykyäänhän meillä rakennusvalvontaviranomainen tekee kaikkensa, ettei kohteita enää purettaisi, ihan vain ekologisista hiilijalanjälkisyistä ja jälkiluvittaminen on aina se ensisijainen keino. Eli vain se, että talon paperihommat ovat jääneet kesken, ei yleensä aiheuta talon purkamista”, Jukka selittää.

Halusin seuraavaksi tietää, miten jälkiluvittaminen tapahtuu käytännössä.

”Ensiksi muutoksista tehdään piirustukset, eli päivitetään piirustukset vastaamaan sitä nykyhetkeä. Sitten vain haetaan lupaa jälkikäteen päivitettyjen piirustusten kera. Jälkiluvittamiselle on tietysti oma, kalliimpi hintalappunsa. Lisäksi rakennusvalvontaviranomainen saattaa asettaa lupaehtoja, jotka on täytettävä, ennen kuin lopputarkastus voidaan pitää. Kuntien toimintatavoissa on myös eroja. Joissakin kunnissa riittää, että hankitaan vain asiantuntijalausunnot siitä, että kohde on turvallinen käyttää, jotkut kunnat taas vaativat, että olemassa oleva tilanne piirretään”, Jukka selostaa.

Kysyin Jukalta, kuinka yleistä on se, ettei rakentamislupaa olisi koskaan haettu laisinkaan, eli että rakentaminen olisi tapahtunut täysin luvatta.

”Tämä on harvinaisempaa, yleensä rakentamislupa on aikoinaan myönnetty. Yleisempää on se, että havahdutaan lopputarkastuksen puuttumiseen esimerkiksi myyntitilanteessa. Ja tässä vaiheessa saattaa tulla esiin erilaisia seikkoja, pieniä ja suuria, jotka saattavat estää sen lopputarkastuksen pitämisen ja kiinteistön omistaja voi joutua tekemään niitä muutos- tai korjaustoimenpiteitä” Jukka kertoo.

Vielä kysyin Jukalta myös siitä, että mitä tapahtuu tilanteessa, jossa haluaa tehdä korjaus- tai muutostöitä esimerkiksi yläkerran huoneeseen, mutta yläkerran huone on ”luvaton”, koska sille ei aikoinaan ole haettu rakentamislupaa.

”Tällaisessa tilanteessa yleensä pitää saattaa aikaisemmat lupa-asiat kuntoon. Eli pitää ensin hakea tälle yläkerran huoneelle uusi lupa, ja vasta sen jälkeen voi toteuttaa uudet remonttisuunnitelmat huoneen suhteen. Ja kannattaa silloin tietysti hakea lupaa näille uusille muutos- tai korjaustöille” Jukka vastaa.

Kiitos Jukalle haastattelusta! Mikäli koit tämän aiheen kiinnostavaksi, suosittelen katsomaan Ylen MOT dokumentin ” Myytävänä laiton talo ”. Kyseisessä dokumentissa tuotiin esille mm. eri kuntien toimintatapojen eroja lopputarkastamattomien kohteiden suhteen, johon en tässä artikkelissa sen kummemmin pureutunut.

Lopuksi

Jos olet ostanut tai myynyt kohteen, jossa lopputarkastus on pitämättä ja haluat tietää, onko sinulla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen tai onko sinulla velvollisuus myyjänä maksaa korvausta ostajalle, ota meihin yhteyttä! Toimistomme asianajajat ja juristit erikoistuvat nimenomaan asunto- ja kiinteistökauppaoikeudellisiin asioihin ja autamme sinua mielellämme. Saat meihin yhteyden joko sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990 .

Juliana Akin, OTM

Asiasanat: lopputarkastus - kiinteistökauppa - rakentamislupa

Ostitko kiinteistön ulosottomieheltä? Näin virhevastuu eroaa ”tavallisen” myyjän virhevastuusta

Thu, 05 Jun 2025 08:55:38 GMT

Kun ulosottomies myy kiinteistön vapaalla myynnillä, kiinteistön virheen määrittely ja virhekynnys poikkeavat maakaaren säännöksistä. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä ostajan on syytä tietää ulosoton virhevastuusta, sekä miten se poikkeaa maakaaren mukaisesta myyjän virhevastuusta.

Ulosmittaus ja omaisuuden myynti ulosottomenettelyssä

Ulosmittaus on oikeudellinen menettely, jossa velallisen maksamattomat saatavat peritään hänen omaisuudestaan. Ulosmittaus voidaan toteuttaa vain, jos velka on ensin vahvistettu oikeudellisesti esimerkiksi tuomioistuimen päätöksellä.

Kun ulosottomies aloittaa takavarikoimansa omaisuuden realisoinnin, hän ei voi myydä omaisuutta miten tahansa. Ulosottokaaressa (UK) säännellään, millä tavoin ulosottomies voi realisoida velallisen omaisuutta. Ulosottomiehen tulee pyrkiä myynnissä hyvään tulokseen.

Ulosottomies voi toteuttaa omaisuuden myynnin joko julkisella huutokaupalla (huutokauppa) taikka muulla tavalla, kuten toimeksiannolla (vapaa myynti) (UK 5 luku 1 §).

Ulosottomiehen toimittama kiinteistön vapaa myynti: mistä on kyse?

Kuten edellä tuli ilmi, ulosottomies voi julkisen huutokaupan lisäksi realisoida omaisuutta vapaalla myynnillä.

Vapaa myynti voidaan tehdä kolmella tavalla:

1) yksityisen toimittamalla julkisella huutokaupalla (UK 5 luku 75 §),

2) ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä (UK 5 luku 76 §), tai

3) muulla vapaalla myynnillä (UK 5 luku 77 §)

Tässä artikkelissa tarkastellaan nimenomaan 2-kohtaa: ulosottomiehen toimittamaa vapaata myyntiä. Ulosottomies tarvitsee kiinteän omaisuuden vapaaseen myyntiin velkojien ja muiden oikeuksien haltijoiden suostumuksen, joiden oikeutta myynti koskee. Vapaata myyntiä ei saa järjestää, jos ei tiedetä keitä nämä kaikki velkojat tai oikeuksienhaltijat ovat.

Kiinteistön myynti tapahtuu siis vapailla markkinoilla, mutta edelleen ulosottoviranomaisen hyväksynnällä ja valvonnassa. Kiinteistön realisointi vapailla markkinoilla johtaa usein parempaan myyntihintaan kuin pakkohuutokauppa.

Ulosoton virhevastuu, kun kiinteistö on realisoitu ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä

Ulosottomiehen toimittamassa kiinteistön vapaassa myynnissä ulosoton virhevastuu eroaa tavanomaisesta myyjän virhevastuusta. Myyjän virhevastuu kiinteistökaupoissa (esimerkiksi kahden yksityishenkilön välillä) määräytyy maakaaren (MK) säännösten mukaisesti ja on varsin laaja.

Ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä maakaaren virhesäännökset eivät tule sovellettavaksi, vaan kiinteistön virheestä säädetään ulosottokaaressa.

Ennen kuin tarkastellaan näiden kahden virhesääntelyn eroja tarkemmin, on hyvä huomata, että ulosottomies toimii täytäntöönpanoviranomaisena, joka realisoi velallisen omaisuutta ulosottokaaren nojalla. Ulosottomyynnissä ei synny samanlaista kiinteää sopimussuhdetta myyjän ja ostajan välille, mitä maakaaren mukaisessa ”normaalissa” kiinteistön kaupassa, koska ulosottomies ei tee kauppaa omissa nimissään eikä velallisen nimissä.

Milloin ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä kiinteistössä on virhe ja milloin maakaaren mukaan kiinteistössä on virhe?

Ulosottokaaren 5 luvun 11 pykälän mukaan, ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on. Myydyssä kiinteistössä katsotaan kuitenkin olevan virhe kolmessa tilanteessa:

1) Jos omaisuus olennaisesti poikkeaa niistä tiedoista, jotka ulosottomies on myynti-ilmoituksessa tai ennen myyntiä antanut olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

2) Jos ulosottomies on laiminlyönyt antaa tiedon olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

3) Jos omaisuus on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 17 pykälän mukaan, kiinteistössä on laatuvirhe, muun muassa silloin kun:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu,

2) myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön ominaisuuksiin liittyen ja annettujen tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,

3) myyjä on jättänyt ilmoittamatta ostajalle kiinteistön ominaisuuksiin liittyviä tietoja,

4) myyjä ei ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön, tai;

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi ns. yleisestä laatutasosta mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.

Kuinka ulosoton virhevastuu eroaa ”tavallisen” kiinteistön myyjän vastuusta?

Ulosoton virhevastuu eroaa seuraavilla osa-alueilla maakaaren kiinteistön myyjälle asettamasta virhevastuusta:

1.) ”Myydään sellaisena kuin se on”

2.) Tiedonantovirhe

3.) Velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys

4.) Salaiset virheet

5.) Virheen seuraamukset

Käydään nämä seuraavaksi kohta kohdalta läpi.

1. ”Myydään sellaisena kuin se on”

Ulosottokaaren 5 luvun 11 pykälän ensimmäisen lauseen mukaan ”ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on.”

Jos olet aikaisemmin lukenut blogimme artikkeleita, tiedät jo, että esimerkiksi kauppakirjassa myyjän vastuuta rajoittavissa ehdoissa luonnehdinnat kuten ”kiinteistö myydään sellaisena kuin se on” eivät ole ostajaa sitovia. Tämä johtuu siitä, että maakaaren mukaan ostajan oikeuksia virhetapauksissa voidaan rajoittaa ainoastaan, jos on riittävän yksilöidysti sovittu siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöissä, oikeuskirjallisuudessa, sekä oikeuskäytännössä on katsottu, että tavallisessa kiinteistön kaupassa ”myydään sellaisena kuin se on” ehto, ei ole riittävän yksilöity ollakseen ostajaa sitova (Lue lisää: Milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa? ).

Yksi suurimmista eroista virhevastuussa on siten se, että ulosottokaaressa lähtökohtana on se, että kiinteistö myydään ihan oikeasti ”sellaisena kuin se on”. Ostajan oletetaan ottavan tietyn riskin kiinteistön kunnosta ja ominaisuuksista. Maakaari sen sijaan suojaa ostajan odotuksia enemmän ja painottaa sitä, että kiinteistön on vastattava sitä mitä ostaja ja myyjä ovat siitä sopineet.

2. Tiedonantovirhe

Ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä, ulosoton virhevastuu konkretisoituu vasta, kun omaisuus olennaisesti poikkeaa niistä tiedoista, jotka ulosottomies on antanut kiinteistön olennaisista ominaisuuksista. Sen sijaan tavanomaisen myyjän virhevastuun konkretisoituminen edellyttää, että myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön ominaisuuksiin liittyen. Samanlaista ”olennaisuus” vaatimusta ei siis maakaaressa ole.

Lisäksi ulosoton virhevastuu syntyy vain, jos ulosottomies on laiminlyönyt antaa olennaista tietoa. Sen sijaan tavanomainen myyjä voi joutua vastuuseen virheestä, kun hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää jostakin kiinteistön ominaisuudesta. Maakaaren mukaan myyjän vastuu ulottuu siten myös tiedon puutteisiin, joista myyjän olisi pitänyt tietää, kun taas ulosoton vastuu konkretisoituu vain, mikäli ulosottomies on laiminlyönyt antaa olennaista tietoa.

Annettujen tai antamatta jätettyjen tietojen on voitava olettaa vaikuttaneen kauppaan sekä ulosotto- että maakaaren sääntelemissä kiinteistöjen kaupoissa.

3. Velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys

Ulosottokaaressa ei ole mainintaa siitä, että ulosottomiehen tulisi oikaista ostajan virheellinen käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Maakaaren mukaan myyjän on oikaistava ostajan virheellinen käsitys. Maakaaressa ostaja saa siten suojaa jopa omaa virhekäsitystään vastaan, jos myyjä on siitä tietoinen.

4. Salaiset virheet

Salaisen virheen kynnys on ulosottokaaressa korkeampi, sillä omaisuuden on oltava huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää. Sen sijaan maakaaressa kiinteistössä on katsottu olevan salainen virhe, kun se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Ulosottokaaren ilmaisu ”huomattavasti huonommassa kunnossa” viittaa korkeampaan virhekynnykseen kuin maakaaren ”poikkeaa laadultaan merkittävästi.”

5. Virheen seuraamukset

Ulosottokaaren mukaan (UK 5:12 §) ostaja saa vaatia hinnanalennusta tai myynnin kumoamista. Myynti voidaan kumota virheen perusteella, jos myynnin jääminen voimaan olisi ostajan kannalta kohtuutonta. Virheen seuraamukset (hinnanalennus tai kaupan purku) ovat siten samat kuin maakaaressa.

Erot liittyvät purkukynnykseen sekä ostajalle asetettuihin määräaikoihin reagoida virheeseen. Ulosottokaaressa purkukynnys ylittyy vain, jos myynnin voimaan jääminen olisi ostajan kannalta kohtuutonta, kun taas maakaaren mukaan kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen.

Ostajan on reagoitava huomattavasti aikaisemmin kiinteistössä kaupanteon jälkeen havaitsemaansa virheeseen, mikäli hän on ostanut kiinteistön ulosottomieheltä. Ostajan on valitettava kiinteistön myynnistä 3 viikon kuluessa siitä, kun myynti on toimitettu. Valituskirjelmä toimitetaan Ulosottolaitokselle ja jos valitus myöhästyy, valitusoikeus menetetään (UK 11:3, 5 ja 6 §). Selvyyden vuoksi todetaan, että oikeussuojakeinona täytäntöönpanoriita tulee sovellettavaksi tilanteissa, joissa riita koskee sivullisen parempaa oikeutta kuten väitettyä omistusoikeutta täytäntöönpanon kohteena olevaan kiinteistöön.

Vertailuna esimerkiksi maakaaren sääntelemissä kiinteistöjen kaupoissa ostajan reklamaation kiinteistön kaupasta on katsottu tapahtuneen oikea-aikaisesti, mikäli se on tehty 2–6 kuukautta virheen havaitsemisesta.

Lopuksi

Vaikka ulosottomiehen toimittama vapaa myynti voi näyttää tavalliselta kiinteistökaupalta, sen taustalla oleva oikeudellinen rakenne ja sovellettavat säännökset ovat aivan eri. Ostajan suoja on selvästi heikompi, ja virhevastuun syntymiseen vaaditaan enemmän. Tämän vuoksi ostajan kannattaa suhtautua ulosottomiehen toimittamiin kiinteistöjen vapaisiin myynteihin erityisellä varovaisuudella ja varmistaa, että hän tietää mitä on ostamassa.

Jos olet ostanut kiinteistön ulosottomieheltä ja kaupanteon jälkeen kohteessa ilmenee virheitä, suosittelemme olemaan yhteydessä kiinteistöoikeuteen erikoistuneeseen lakimieheen tai asianajajaan. Vaikka ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä virhevastuun kynnys on korkeampi, tietyissä tilanteissa voi olla mahdollista vaatia onnistuneesti ainakin hinnanalennusta. Voit ottaa toimistomme kiinteistöoikeuteen erikoistuneisiin asianajajiin ja lakimiehiin yhteyttä sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990 .

Juliana Akin, OTM

Asiasanat: ulosotto - ulosottomies - kiinteistökauppa - virhevastuu - kiinteistökauppariita

Mietityttävätkö taloyhtiön lakiasiat? Tule kysymään meiltä Taloyhtiö 2025 -messuilla!

Fri, 25 Apr 2025 12:49:59 GMT

Tule moikkaamaan Asianajotoimisto Haanpää Oy:n väkeä Taloyhtiö 2025 -tapahtumaan tiistaina 29.4.2025 Helsingin Messukeskuksen Kokoussiivessä!

Taloyhtiötapahtuma kokoaa vuosittain yhteen lähes 100 taloyhtiöiden haasteet ratkaisevaa toimijaa.

Löydät meidät osastolta 30, ja meiltä voit kysyä taloyhtiöiden lakiasioihin liittyviä kysymyksiä laidasta laitaan. Taloyhtiöiden lakiasiat eivät aina ole yksinkertaisia, mutta me olemme valmiita selkeyttämään kiperimmätkin kysymykset!

Tässä muutama esimerkki ajankohtaisista kysymyksistä, joita meille usein esitetään ja joista varmasti keskustellaan myös tapahtumassa:

1. Taloyhtiössämme on suunnitteilla sähköautojen latauspisteiden hankinta – pitääkö kaikkien osakkaiden osallistua näiden rakentamisesta koituviin kustannuksiin?

Se, ketkä osallistuvat latauspisteiden rakentamisesta koituviin kustannuksiin, riippuu mm. siitä, kenen toimesta hanke toteutetaan (yhtiön hanke, osakasvähemmistön hanke vai osakkeenomistajan muutostyö).

Kun latauspisteet toteutetaan yhtiön hankkeena, kustannuksista vastaavat kaikki osakkaat vastikeperusteisesti.

Osakasvähemmistön hanke tarkoittaa tilannetta, jossa hankkeen toteuttajana on taloyhtiö ja vain hankkeeseen mukaan lähteneet osakkaat maksavat vastikkeena hankkeen kustannukset.

Osakkeenomistajan muutostyö on osakkeenomistajan oma hanke, ja osakas maksaa hankkeen kustannukset suoraan latauspisteen rakentavalle taholle, eikä yhtiö osallistu hankkeen kustannuksiin.

2. Tarvitseeko taloyhtiö rakennusluvan pyöräkatosrakennelman rakentamiseen pihalle?

Riippuu pyöräkatosrakennelman koosta. 1.1.2025 voimaan tullut uusi rakentamislaki kevensi lupakäytäntöjä. Aiemmin pyöräkatos vaati usein toimenpideluvan, mutta nyt alle 50 m²:n katoksen voi yleensä rakentaa ilman rakennus- tai toimenpidelupaa, kunhan se ei riko esimerkiksi asemakaavaa tai etäisyysmääräyksiä.

3. Olen osakas ja huoneiston kattoon on ilmestynyt märkä alue. Epäilen vesivahinkoa. Olen ilmoittanut tästä taloyhtiölle. Kuuluvatko mahdollisen vian selvittämisestä ja tutkimisesta aiheutuvat kustannukset minulle vai yhtiölle?

Kun huoneistossa on mahdollisesti tapahtunut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vahinko, vahingon selvittämisestä ja tutkimisesta aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset kuuluvat yhtiön vastuulle.

Kun osakas asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaisesti huolehtii ilmoitusvelvollisuudestaan, ja ilmoittaa viivytyksettä yhtiölle osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle, syntyy yhtiölle vikahavainnon perusteella kunnossapitovelvollisuus eli velvollisuus ryhtyä toimiin. Varsinaisten korjauskustannusten lisäksi myös tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset, jotka aiheutuvat vian selvittämisestä, kuuluvat yhtiön vastuulle.

Se, että lopulta ei esimerkiksi mitään konkreettista vikaa löydettäisikään, ei vapauta yhtiötä vastuustaan kattaa vian tutkimiseen ja selvittämiseen liittyviä kustannuksia, eikä näitä voida myöskään siirtää yksittäiselle osakkaalle.

Yllä olevat kysymykset ovat vain pieni osa niistä monista käytännön pulmista, joita taloyhtiöt ja osakkaat kohtaavat ja joita ratkomme asiakkaidemme kanssa päivittäin.

Tervetuloa siis lämpimästi tapaamaan meitä, kysymään mieltä askarruttavista asioista tai vaihtamaan ajatuksia taloyhtiömaailman koukeroista. Nähdään tiistaina 29.4.2025, osastolla 30, Helsingin Messukeskuksessa!

Juliana Akin, OTM

Asiasanat: taloyhtiö2025, messut, messukeskus, kysyjuristilta, taloyhtiö

Vanhan asunnon tai kiinteistön ostaminen – Tämä sinun tulee tietää ennen kauppoja

Mon, 17 Mar 2025 07:37:45 GMT

Vanhan kohteen ostajan on oltava varautunut siihen, että kohdetta saatetaan joutua korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen tai teknisen käyttöiän ylittymisen vuoksi.

Tässä artikkelissa tarkastellaan, mitä tekninen käyttöikä tarkoittaa, miten se ja kohteen ikä ylipäätänsä vaikuttavat asunto- ja kiinteistökauppoihin ja miksi ostajan ja myyjän on tärkeää ottaa nämä seikat huomioon jo ennen kaupantekoa.

Mitä tarkoitetaan rakenteen tai rakenneosan teknisellä käyttöiällä?

Kysyin Juha Sutiselta, Finspector Oy:n yrityksen perustajalta, mitä teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan. Juhalla on yli 40 vuoden kokemus alalta ja hän on ollut mm. aktiivisesti mukana uudistamassa vuoden 2025 RT 103765 ”Kiinteistön keskimääräiset tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot” ohjekorttia.

”Teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan rakennuksen tai sen osan arvioitua käyttöaikaa, jonka kuluessa se toimii suunnitellulla tavalla. Kun tekninen käyttöikä on täyttymässä tai päättynyt, tulee rakenteen kunto selvittää, ja tarvittaessa se voidaan joutua uusimaan tai korjaamaan.” Juha kertoo.

"Tekniset käyttöiät voivat koskea esimerkiksi salaojia, viemäreitä, kattoja ja märkätiloja. Perustuksille ja kantaville rakenteille teknisiä käyttöikiä ei yleensä ole määritelty, mutta esimerkiksi piilosokkelirakenne on osa kantavaa runkoa ja sille on nyt määritelty käyttöikä eri rasitusluokissa. Kuitenkin lähtökohtaisesti perustuksien ja kantavien rakenteiden oletetaan kestävän rakennuksen koko käyttöiän ajan." Juha selventää.

Lisäksi joillekin rakenteille on vasta myöhemmin määritelty tekninen käyttöikä, vaikka rakenteita olisikin jo käytetty monen vuoden ajan. Kysyin Juhalta, mistä tämä johtuu.

”Rakennustekniikka kehittyy jatkuvasti. Aurinkopaneelit tai uudet märkätilojen vedeneristysratkaisut eivät aiemmin olleet yleisessä käytössä, joten kun uusia innovaatioita tulee, myös näiden uusien rakenneosien käyttöikämäärittelyjä päivitetään ajan myötä.” Juha selostaa.

Miten tekninen käyttöikä ja kohteen ikä vaikuttavat asunto- ja kiinteistökauppoihin?

"Jos ostat vanhan talon, ei ole realistista odottaa, että kaikki olisi uudenveroisessa kunnossa. Se, että esimerkiksi katon tekninen käyttöikä on täyttynyt, ei tarkoita, että kyseessä olisi automaattisesti virhe, vaan se on osa normaalia kiinteistön elinkaarta." Juha selittää.

Esimerkiksi Vaasan hovioikeuden ratkaisussa S 13/224 31.10.2014 kaupan kohteena oli vuonna 1957 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 94 000 euroa ja ostajat vaativat kaupanteon jälkeen myyjiltä mm. likavesiviemäröinnin rikkoutumisen ja tukkeutumisen johdosta hinnanalennusta. Hovioikeuden perustelujen mukaan ostajan olisi tullut kauppaa tehdessään ymmärtää, että 50 vuotta vanhan viemäristön osalta on vain ajan kysymys, milloin viemäristö tulee käyttöikänsä päähän. Näin ollen katsottiin, että viemäröinnissä ei ollut MK 2:17.1:n 5 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä.

Siispä vaikka iäkkäässä rakennuksessa havaittaisiinkin kaupan jälkeen vikoja, virhekynnys ei välttämättä ylity. Kuluttajariitalautakunnan (KRIL) ratkaisussa 2989/82/2012 kaupan kohteena oli vuonna 1927 rakennettu omakotitalo, 1940-luvulla rakennettu mummonmökki ja piharakennuksia. Kauppahinta oli 153 000 euroa. Melko pian kaupanteon jälkeen kaakeliuunin tiiltä romahti tulipesään. Ostajat vaativat myyjiltä korvausta 4 500 euroa. KRIL:n perustelujen mukaan ostajat olivat olleet tietoisia rakennuksen iästä, eikä kaakeliuunin puutteista kertomatta jättäminen ollut vaikuttanut kauppaan. KRIL katsoi, ettei kyse siten ollut maakaaressa tarkoitetusta virheestä.

Myös korkein oikeus tapauksessa 2015:58 kommentoi, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

Myyjä voi kuitenkin edelleen joutua vastuuseen kohteesta ilmenevistä virheistä, mikäli hän on antanut vääriä tai harhaanjohtavia tietoja, vaikka kyseessä olisi vanha kohde ja ostaja olisi tietoinen kohteen iästä. KRIL:n ratkaisun 1846/82/2012 perusteluiden mukaan ostaja oli myyntiesitteessä annettujen tietojen perusteella voinut olettaa, että rakennus oli lähes kokonaan peruskorjattu. Myyjien katsottiin antaneen ostajille talon perusparannuksesta ja kunnosta harhaanjohtavaa ja virheellistä tietoa ja joutuivat maksamaan ostajille hinnanalennusta 35 000 euroa.

Miksi kohteen ikä ja rakennusten tai rakenteiden tekninen käyttöikä tulisi ottaa huomioon ennen kaupantekoa?

Teknisen käyttöiän käsitteen ja kohteen iän ymmärtäminen ehkäisee riitatilanteita ja edesauttaa sujuvia asunto- tai kiinteistökauppoja.

Jos ostaja ei ymmärrä teknistä käyttöikää, hän voi virheellisesti olettaa myyjän olevan vastuussa kaikista myöhemmin ilmenneistä vioista.

Iäkkäämmissä kohteissa ongelmat liittyvätkin useimmiten siihen, että tiettyjä rakenteita ei ole uusittu tai peruskorjattu kiinteistön rakentamisen jälkeen. Ostajan on tällöin itse arvioitava, mikä merkitys ostopäätökseen on rakenteiden teknisen käyttöiän ylittymisellä tai sillä, että käyttöikää on jäljellä enää muutamia vuosia. Myyjä on yleensä täyttänyt asianmukaisesti oman tiedonantovelvollisuutensa kertomalla mahdollisista tehdyistä perusparannuksista.

Miten vanhojen kohteiden kauppojen jälkeisiä riitoja voitaisiin ehkäistä?

”Mielestäni riitatilanteet voisivat olla helpommin ehkäistävissä, kun kohteen kauppakirjat ja kuntotarkastusraportit tehdään huolella. Kuntotarkastusraporteissa usein kirjataan rakennusten tai rakenteiden tekniset käyttöiät ja ostajan olisi hyvä oikeasti ymmärtää tämän tiedon merkitys käytännössä, eikä vain sivuuttaa sitä.” Juha pohtii.

Kuntotarkastusraporteissa tulleet seikat voivat laajentaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta, mutta se, mitä ostajan on tullut kuntotarkastuksen perusteella tietää tai ymmärtää, ei ole yksiselitteisen selvää. Laajennettu ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa, että ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta tai jonka riskistä tai mahdollisuudesta hän on tullut kuntotarkastuksen perusteella tietoiseksi.

Esimerkiksi Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 2478 18.12.2007 S 07/243 kiinteistön kunnosta kuntotarkastuslausunnossa todetut seikat huomioon ottaen ostajien oli tullut varautua siihen, että rakennus vaati korjaamista eikä kiinteistön katsottu näiltä osin olevan virheellinen.

Lopuksi

Vanhan kohteen ostajan on varauduttava siihen, että rakennuksen tai rakenneosien tekninen käyttöikä voi olla umpeutumassa, mikä voi edellyttää korjaus- tai uusimistoimia. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän antaa kohteesta harhaanjohtavia tai virheellisiä tietoja.

Kaupanteon jälkeisiä erimielisyyksiä voidaan ehkäistä selkeillä kauppakirjoilla ja huolellisesti laadituilla kuntotarkastusraporteilla. Kaikkia mahdollisia riitatilanteita ei kuitenkaan voi ennakoida, ja tarvittaessa on syytä kääntyä asiantuntevan juristin puoleen. Toimistomme juristit ovat apunasi kiinteistö- ja asuntokauppaan liittyvissä kysymyksissä. Voit ottaa yhteyttä sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990 .

Juliana Akin, OTM

Asiasanat: tekninen käyttöikä - RT-kortti 2025 - kiinteistöoikeus - asuntokauppa – kiinteistökauppa – asuntokauppariita – kiinteistökauppariita

Muuttuuko irtisanomiskynnys?

Fri, 07 Feb 2025 08:06:27 GMT

Mikäli ehdotus toteutuu, työntekijästä johtuvan irtisanomisen perusteeksi riittäisi jatkossa ”asiallinen syy” ilman nykyisen lainsäädännön vaatimaa lisäedellytystä ”painavasta syystä”.

Työ- ja elinkeinoministeriön asettama työryhmä on vuoden 2024 loppupuolella valmistellut hallituksen esitystä irtisanomisperusteen sääntelyn muuttamisesta.

Mikäli ehdotus toteutuu, työntekijästä johtuvan irtisanomisen perusteeksi riittäisi jatkossa ”asiallinen syy” ilman nykyisen lainsäädännön vaatimaa lisäedellytystä ”painavasta syystä”.

Muutosta lakiin on toivottu erityisesti yrittäjien puolelta, mutta millaisia vaikutuksia sillä voisi olla yrittäjien arkeen?

Irtisanomiskynnyksen madaltaminen voisi tuoda helpotusta erityisesti tilanteisiin, joissa tietyn työntekijän työsuhteen jatkaminen aiheuttaa jatkuvaa taloudellista tappiota yritykselle. Asiallisen syyn täyttyminen saattaisi olla helpommin perusteltavissa esimerkiksi tilanteissa, joissa työntekijän työpanos romahtaa koeajan jälkeen tai sairauspoissaolot muuttuvat jatkuviksi.

Muutos saattaisi myös madaltaa kynnystä palkata uusia työntekijöitä, lisätä yrittäjien työllistämishalukkuutta ja pienentää rekrytointeihin liittyvää taloudellista riskiä. Erityisesti pienyrityksissä ns. ”väärä rekry” voi osoittautua erittäin kohtalokkaaksi.

Lakimuutoksella saattaa olla oma vaikutuksensa työyhteisön ilmapiiriin. Työntekijät saattavat kokea asemansa epävarmemmaksi, mikäli irtisanominen helpottuu. Tähän epävarmuuteen hyvä yrittäjä voi kuitenkin vastata siten, että hän mittaa työntekijöiden suoriutumista selkeästi ja läpinäkyvästi. Kun suoriutumista mitataan objektiivisilla ja selkeästi havaittavilla mittareilla, syntyy luottamusta siitä, että mahdolliset irtisanomiset perustuvat asiallisiin syihin, kuten jatkuvaan alisuoriutumiseen realistisista tavoitteista.

Ehdotetun muutoksen on tarkoitus vain madaltaa irtisanomiskynnystä, eikä poistaa sitä kokonaan. Työsopimuksen irtisanominen ei olisi jatkossakaan mahdollista ilman asiallista perustetta, ja irtisanomisprosessi todennäköisesti vaatisi edelleen kuulemis- ja varoituskäytännön noudattamista.

Yrittäjien kannalta muutos olisi merkittävä askel kohti joustavampaa ja riskittömämpää työllistämistä. Olemme avustaneet monia tuskastuneita yrittäjiä, jotka ovat jääneet ”jumiin” hankalan tai jatkuvasti alisuoriutuvan työntekijän kanssa, koska asiallinen ja painava syy ei ole vielä täyttynyt, eikä siten perustetta irtisanomiselle ole vielä ollut.

Hyvät työntekijät ovat keskeisiä yrityksen menestykselle, ja yrittäjien tavoitteena on usein löytää osaavia ja sitoutuneita työntekijöitä. Irtisanominen ei koskaan ole yrityksen näkökulmasta itsetarkoitus. Tästä syystä työntekijöidenkään ei tulisi nähdä lakimuutosta uhkana.

Hallituksen esitys käsitellään eduskunnassa kesän 2025 aikana, viikolla 26. Yrittäjien kannattaakin seurata lakimuutoksen etenemistä ja valmistautua hyödyntämään sen tuomat mahdollisuudet liiketoimintansa kehittämisessä. Mikäli lakimuutokset astuvat voimaan, jää soveltamiskäytännössä nähtäväksi, mihin irtisanomiskynnyksen raja lopulta asettuu.

Antti Haanpää, asianajaja

Avainsanat: irtisanomiskynnys, työoikeus, yrittäjyys, yritysoikeus

Asunto- ja kiinteistökauppariidat: Mitä tekemistä toimenpiderajoilla on laatuvirheiden kanssa?

Thu, 09 Jan 2025 11:45:15 GMT

Asunnossa tai kiinteistössä ilmenevää laatuvirhettä pyritään usein osoittamaan toimenpiderajan ylittymisellä.

Mitä termi ”toimenpideraja” edes tarkoittaa?

Toimenpideraja on määritelty asumisterveysasetuksessa pitoisuudeksi, mittaustulokseksi tai ominaisuudeksi, jonka ylittyessä vastuullisen osapuolen on ryhdyttävä terveydensuojelulaissa säädettyihin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi. Tarvittaessa vastuullisen osapuolen on myös rajoitettava terveyshaittaa tai poistettava se kokonaan.

Asunto- ja kiinteistökauppariidoissa tämä tarkoittaa, että myyjälle saattaa syntyä velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja mahdollisesti rajoittamiseksi tai poistamiseksi.

Milloin toimenpideraja ylittyy ja miten toimenpiderajoja tutkitaan asunnoissa tai kiinteistöissä? Millaisia oikeudellisia ja käytännön haasteita toimenpiderajojen ylittyminen aiheuttaa asunto- ja kiinteistökaupoissa? Tämä artikkeli vastaa näihin kysymyksiin.

Milloin toimenpideraja ylittyy?

Toimenpideraja koskee monenlaisia eri pitoisuuksia, mittaustuloksia tai ominaisuuksia (esimerkiksi meluhaitta, ilmanvaihto tai mikrobit). Tähän artikkeliin valitsimme tarkasteltavaksi mikrobit ja niiden toimenpiderajat, ja sen miten toimenpiderajojen ylittymistä arvioidaan laatuvirheiden näkökulmasta.

Asumisterveysasetuksen 20 § koskee mikrobeja, ja sen mukaan mikrobien toimenpideraja katsotaan ylittyneeksi seuraavissa tilanteissa:

Kohteessa on korjaamaton kosteus- tai lahovaurio.
Aistinvaraisesti havaitaan ja tarvittaessa analyyseillä varmistetaan mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä .

(Lämmöneristeessä esiintyvä mikrobikasvu tyypillisesti ylittää toimenpiderajan vain, jos lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa. Tämä johtuu siitä, että ulkoilmassa ja maaperässä esiintyy paljon epäpuhtauksia, kuten mikrobeja, mikä on täysin normaalia. Kun lämmöneriste on kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, sen yhteys sisäilmaan on yleensä heikompi, eivätkä ulkoa tulevat mikrobit vaikuta yhtä todennäköisesti sisäilman laatuun.)
Mikrobikasvua havaitaan muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleskeleva henkilö voi sille altistua.

Valviran asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa on tarkemmin määritelty pitoisuudet ja rajat, sekä se, miten mittaustuloksia tulee tulkita.

Mikrobin toimenpiderajan tutkiminen

Haastattelin rakennusterveys-, asbesti- ja haitta-aineasiantuntija Marja Kansikasta . Marjalla on yli 20 vuoden kokemus kosteusvauriotutkimuksista ja hän on myös Indatec yrityksen perustaja. Indatec tutkii pääasiassa omakotikiinteistöjä sekä asunto-osakeyhtiöitä ja toimii Etelä-Suomen sekä Kymenlaakson alueella.

Miten mikrobien toimenpiderajan mahdollista ylittymistä käytännössä tutkitaan?

”Tutkimus alkaa aina silmämääräisellä tarkastelulla ja hajuhavainnoilla. Jos näkyvää hometta löytyy tai rakennuksessa haisee mikrobiperäinen haju, toimenpideraja on yleensä ylittynyt. Jos taas ongelmia ei heti havaita, seuraava askel on ottaa materiaalinäytteitä, esimerkiksi seinälevystä, runkorakenteista tai eristeistä.” Marja selittää.

”Näytteiden ottamisen jälkeen ne lähetetään Eurofinsin hyväksymään laboratorioon, ja tulosten saapumisessa menee noin muutama viikko. Mitä enemmän mikrobeja löytyy, sitä todennäköisemmin toimenpideraja ylittyy. Yksittäiset mikrobihavainnot eivät välttämättä tarkoita ongelmaa, mutta korkeat pitoisuudet tai yhdistelmät antavat selvän viitteen ongelmista.” Marja toteaa.

Kysyin, mistä Marja tietää mitä kohdetta, aluetta tai rakennetta pitää tutkia.

”Tutkimuskohdat määritellään sen perusteella, missä vaurioita todennäköisimmin on. Jos homekoira on käynyt kohteessa, sen havaintoja voidaan käyttää pohjana tutkimuksille. Jos koiraa ei ole käytetty, tehdään ensin riskiarvio rakennuksen rakenteista ja ympäristöstä. Esimerkiksi rakennusvuosi, materiaalit, rakennuksen korkeus maanpinnasta ja mahdolliset ulokkeet (esim. parvekkeet); kaikki vaikuttavat kohteen riskiarvioon. Ja tietysti selvät aistein tehtävät havainnot, kuten hajuhavainnot antavat viitteitä siitä, mitä kannattaa lähteä tarkemmin tutkimaan.” kertoo Marja.

”Mikäli tutkimukset paljastavat vaurioita ja mikrobin toimenpideraja ylittyy, arvioidaan ensin, tarvitaanko lisätutkimuksia vaurion laajuuden selvittämiseksi vai riittävätkö olemassa olevat tiedot. Tämän jälkeen laaditaan raportti ja lausunto, joissa kerrotaan löydöksistä ja suositellaan tarvittavia jatkotoimenpiteitä.” Marja jatkaa.

Miten kaksi RTA-asiantuntijaa voi päätyä eri tuloksiin samasta kohteesta?

Halusin kysyä Marjalta, miten on mahdollista, että kaksi RTA-asiantuntijaa voivat tutkia samaa kohdetta tai rakennetta, mutta päätyä täysin päinvastaisiin tuloksiin siitä, onko rakenteessa tai alueessa vaurio vai ei. Eikö kyse ole objektiivisesti tarkasteltavista seikoista?

Erityisesti asunto- ja kiinteistökauppariidoissa oikeussalissa tuomarille saatetaan esitellä kahden asiantuntijan raporttia kirjallisina todisteina. Myyjän puolen RTA-asiantuntijan raportissa saatetaan todeta, ettei mikrobin toimenpideraja ole ylittynyt tai ettei kohteessa ole vauriota. Samaan aikaan ostajapuolen RTA-asiantuntijan raportin mukaan, kohteessa on vaurio tai mikrobeja on havaittu niin paljon, että toimenpideraja on ylittynyt.

”Erilaiset tulokset johtuvat usein tulkintaeroista, sekä asiantuntijan ammattitaidosta. RTA on erikoistumiskoulutus, mutta siihen ei vaadita mitään yhtä tiettyä pohjakoulutusta. Jos asiantuntijalla on hyvin kapea pohjakoulutus, hän ei välttämättä kykene ottamaan kaikkia tutkimuksiin vaikuttavia seikkoja huomioon ja tämä vaikuttaa suoraan hänen tulkintaansa havainnoista.” Marja selostaa.

Valitettavasti myös eräällä toisella seikalla saattaa olla vaikutuksensa joidenkin asiantuntijoiden tekemiin raportteihin.

”Meillä on asiantuntijoita, jotka saattavat jättää joitain seikkoja huomiotta raporteissaan, jos se johtaa parempaan lopputulokseen asiakkaalle ja jos asiakas siitä maksaa vähän enemmän. Huolimattomasti tai väärin tehdyt raportit ovat tietysti ristiriidassa meille annetun valtakunnallisen ohjeistuksen kanssa siitä, miten raportit tulisi tehdä. Mitään sanktioita ohjeistuksen erilaisesta tulkinnasta ei kuitenkaan tule.” Marja kertoo.

Kiitos Marjalle paljon haastattelusta! Mikäli sinulle heräsi kysymyksiä asiaan liittyen, Marjan tavoittaa joko puhelimitse numerosta 0500 795 368 tai sähköpostitse osoitteesta info@indatec.fi . Lisää tietoja Indatecista löydät osoitteesta www.indatec.fi

Mikrobien toimenpiderajojen merkitys asunto- ja kiinteistökauppariidoissa

Artikkelin alussa todettiin, että toimenpiderajan ylittyminen voi vaikuttaa laatuvirheen tunnusmerkistön täyttymiseen.

Otetaan yksinkertaistettu käytännön esimerkki: Myyjä myy kiinteistön ostajalle ja vakuuttaa, ettei rakennuksissa tai rakenteissa ole kosteusvaurioita. Myöhemmin RTA-asiantuntijan raportti osoittaa, että rakenteissa on korjaamaton kosteusvaurio, joka on yleensä suoraan mikrobien toimenpiderajan ylitys (Asumisterveysasetus 20 §). Toimenpiderajan ylitys tällaisessa tilanteessa voi osaltaan tukea ostajan väitettä siitä, että kiinteistössä on laatuvirhe, ja että hänellä on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Toisin sanoen, toimenpiderajan ylittyminen osoittaa objektiivisesti sen, että joihinkin toimenpiteisiin on ryhdyttävä. Laki ei kuitenkaan määrittele tarkasti, mitä näiden toimenpiteiden tulisi olla. Pitääkö vikaa tai puutetta vain selvitellä, lähteä korjaamaan vai poistaa kokonaan? Usein oikeussalissa riidan ytimeksi muodostuukin se, että mitkä toimenpiteet katsotaan riittäviksi. Ostajan intressissä on mahdollisimman perusteellisesti vian, haitan tai puutteen korjaaminen tai kokonaan poistaminen. Myyjän intressissä on se, että mahdollisimman pienillä korjauksilla päästäisiin tilanteeseen, jossa toimenpideraja ei ylity.

Asiantuntijoiden raporteilla pyritään siis osoittamaan toimenpiderajan ylittyminen. Näiden raporttien käyttö todistelussa ei ole kuitenkaan täysin ongelmatonta. Kuten Marjan haastattelusta aikaisemmin tuli ilmi, kaikki raportit eivät välttämättä vastaa todellisuutta, ja asiantuntijoiden näkemykset voivat poiketa toisistaan huomattavasti. Lisäksi tuomareilla ei aina ole rakennusteknistä asiantuntemusta, mikä voi vaikeuttaa raporttien arviointia. Tällöin raporttien esittämisen ja johtopäätösten perustelujen merkitys korostuu entisestään. Ammattitaitoinen juristi, joka tuntee asunto- ja kiinteistökauppojen ongelmakohdat, pystyy tehokkaasti perustelemaan raportteihin perustuvat väitteet tai kyseenalaistamaan virheelliset raportit, esittäen näin todellisuutta paremmin vastaavan kuvan.

Lopuksi

Edellä mainittuun perustuen on selvää, että asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut juristi on paras kumppani, olitpa ostajana tai myyjänä joko kaupan kynnyksellä tai keskellä riitatilannetta.

Toimistomme juristeilla on vuosien kokemus näistä asioista, ja autamme mielellämme. Ota yhteyttä soittamalla numeroon 010 336 8990 tai lähettämällä sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi .

Juliana Akin, OTM

Avainsanat: toimenpideraja – asuntokauppa – kiinteistökauppa – asuntokauppariita – kiinteistökauppariita – asumisterveysasetus

Ostajan reklamaatiovelvollisuus – mitä todellisuudessa edellytetään?

Fri, 13 Dec 2024 13:25:23 GMT

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen edellyttää, että ostaja sekä ilmoittaa virheestä, että virheeseen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita (Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti).

Tässä artikkelissa keskitytään erityisesti vaatimusten esittämiseen ja niiden yksilöintiin.

Ennen aiheeseen syventymistä on tarkoituksenmukaista selventää, mitä ”virheestä ilmoittaminen”, ”virheeseen perustuvien vaatimusten yksilöinti” ja ”ostajan reklamaatiovelvollisuus” edes tarkoittavat.

Virheestä ilmoittamisesta on kyse, kun ostaja ilmoittaa myyjälle kiinteistössä kaupanteon jälkeen ilmenevistä virheistä.
Virheeseen perustuvien vaatimusten yksilöinnillä taas tarkoitetaan ostajan ilmoitusta siitä, mitä hän virheiden perusteella tulee vaatimaan (hinnanalennusta, vahingonkorvausta, tai kaupan purkua). Tällaista reklamaatiota kutsutaan yksilöidyksi reklamaatioksi, kun taas neutraali reklamaatio tarkoittaa vain ja ainoastaan ilmoitusta virheestä. Selvennyksenä vielä se, että kiinteistön laatuvirheestä reklamoidessa edellytetään nimenomaa tuota ”laajempaa” eli yksilöityä reklamaatiota.
Ostajan reklamaatiovelvollisuus: Mikäli reklamaatiota ei tehdä maakaaren mukaisesti, ostaja voi menettää oikeuden vedota virheeseen. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi oikeuden menettämistä rahalliseen hyvitykseen tai kaupan purkamiseen virheen perusteella.

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen saattaa vaikuttaa varsin yksinkertaiselta ja suoraviivaiselta prosessilta, mutta tätä se ei aina ole. Voiko ostaja esimerkiksi ensin reklamoida vain virheestä, ja täydentää virheilmoitustaan vaiheittain ilmoittamalla vaatimuksensa myöhemmin? Entä kuinka tarkasti vaatimukset pitää yksilöidä, vai riittääkö summittainen arvio esimerkiksi hinnanalennuksen määrästä? Onko ostaja ”sidottu” myyjälle esittämiin vaatimuksiin, vai voiko niitä vielä myöhemmin muuttaa?

Tämä artikkeli vastaa näihin kysymyksiin ensin selventämällä reklamaatiovelvollisuuden sääntelyn taustalla vaikuttavia tavoitteita. Tämän jälkeen käymme läpi yhden korkeimman oikeuden tapauksen, joka havainnollistaa, mitä ostajalta tosiasiassa edellytetään, kun kyse on yksilöityjen vaatimusten esittämisestä. Lopuksi kommentoimme lyhyesti, kuinka hyvin nykyinen oikeustila toteuttaa reklamaatiosääntelyn taustalla olevat tavoitteet.

Reklamaatiosääntelyn kolme tavoitetta

Reklamaatiosääntelyn taustalla voidaan nähdä kolme tavoitetta:

Virhetilanteiden nopea selvittäminen (KKO 2016:69, kohta 7; KKO 2018:38, kohta 21; KKO 2008:8, kohta 5; HE 120/1994 vp s. 58)

Virhetilanteiden nopealla selvittämisellä pyritään siihen, etteivät vastuusuhteet jäisi selvittämättä liian pitkäksi aikaa. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä.
Myyjän oikeussuojan turvaaminen (KKO 2016:69, kohta 7; KKO 2008:8, kohta 6)

Reklamaatiovelvollisuudella on myös merkitystä myyjän oikeussuojan toteutumisen kannalta. Mikäli reklamaatiovelvollisuutta ei olisi, myyjän saattaisi olla vaikeaa virhetilanteissa osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, tai tehdä sovintotarjous.
Lojaliteettiperiaatteen toteuttaminen (KKO 2018:38, kohta 23)

Reklamaatiosääntelyn taustalla on katsottu vaikuttavan myös lojaliteettiperiaate. Lojaliteettiperiaate on kantava sopimusoikeudellinen periaate, jonka mukaan osapuolten sopimukseen perustuvia intressejä ei tule nähdä yksinomaan vastakkaisina ja kilpailevina, vaan osapuolten on otettava riittävissä määrin myös toistensa edut huomioon. Sopimusrikkomustilanteessa, kuten virhe- tai muissa häiriötilanteissa, ostajalle asetettu velvollisuus reklamoida virheestä myyjälle on konkreettinen esimerkki lojaliteettiperiaatteen ilmentymisestä.

Mitä KKO 2016:69 opettaa ostajan reklamaatiovelvollisuudesta?

Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat kohtuullisessa ajassa reklamoineet havaitsemistaan virheistä, mutta menettivät silti oikeuden vedota niihin.

Tämä johtui siitä, että ostajat olivat liian myöhään esittäneet virheisiin perustuvat hinnanalennus- ja purkuvaatimuksensa (yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta).

Ostajat olivat reklamaatiokirjeessään ilmoittaneet varaavansa mahdollisuuden esittää vaatimuksensa myöhemmin. Ostajien mukaan he eivät olleet pystyneet esittämään vaatimuksiaan aikaisemmin, koska kustannusarvio korjauskustannuksista oli valmistunut vasta tiettynä päivänä.

Korkein oikeus oli kuitenkin eri mieltä, eikä muuttanut hovioikeuden lopputulosta. Tapaus osoittaa, että virheestä ilmoittaminen ei yksin riitä, vaan ostajan on esitettävä myös vaatimuksensa ajoissa.

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden sisältö KKO 2016:69 mukaan

Miten ja milloin virheisiin perustuvat vaatimukset on ilmoitettava, jotta ei menetä oikeuttaan vedota virheisiin?

Täysin tarkkaa ja tyhjentävää vastausta tähän kysymykseen lienee mahdotonta saada, mutta korkeimman oikeuden perusteluista on havaittavissa yleisiä suuntaviivoja, jotka hahmottavat ostajalle asetetun reklamaatiovelvollisuuden sisältöä:

Ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään, mutta vaatimusten ei tarvitse tässä vaiheessa olla vielä yksilöityjä. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää (KKO 2016:69, kohta 5).
Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan (KKO 2016:69, kohta 9).
Sillä, onko ostaja nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen (KKO 2016:69, kohta 9).
Kohtuullinen aika vaatimusten ilmoittamisen osalta alkaa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tapauskohtaiset olosuhteet, sekä myyjän ja ostajan väliset virhettä koskevat neuvottelut ja selvittelytoimet voivat kuitenkin pidentää kohtuullista aikaa (KKO 2016:69, kohta 10).
Reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia (KKO 2016:69, kohta 11).

Yksinkertaistaen ja korkeimman oikeuden perusteluihin nojaten todettakoon, että ostaja on reklamoinut onnistuneesti kun:

Hän on sekä ilmoittanut virheistä, että virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.
Mikäli vaatimukset esitetään myöhemmin, virheilmoituksen täydentäminen on tapahtunut myös kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita.

Ostaja ei ole myöskään täysin sidottu esittämiinsä vaatimuksiinsa, vaan voi myöhemmin muuttaa niitä ( ”Reklamaatio, kanteenmuutoskielto ja prekluusio” , Defensor Legis 1/2022, Pirkko Heikkinen ja Mikko Vuorenpää, s. 78).

Tapauskohtaiset olosuhteet voivat vaikuttaa siihen, onko ostaja tosiasiassa reklamoinut maakaaren edellyttämällä tavalla.

Kuinka hyvin reklamaatiosääntelyn tavoitteet toteutuvat?

Aikaisemmin todettiin, että reklamaatiosääntelyllä pyritään selvittämään virhetilanteet nopeasti, turvaamaan myyjän oikeussuojaa, ja toteuttamaan lojaliteettiperiaatetta.

Erityisesti myyjän oikeussuojan tavoitteen osalta voidaan kyseenalaistaa, kuinka hyvin nykyinen oikeustila toteuttaa tämän.

Tapauksessa KKO 2016:69 korkein oikeus nimenomaisesti toteaa, että vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Rahamääräisten vaatimusten osalta myyjän oikeussuojan toteutumisen kannalta olisi tärkeää saada ainakin summittainen arvio vaatimusten määrästä (KKO 2016:69, kohta 9).

Kuinka hyvin myyjän oikeussuoja tosiasiassa siis toteutuu, mikäli ostaja voi vaatimustensa esittämisen jälkeen muuttaa niitä? (KKO 2016:69, kohta 11).

Maakaaren pykälä (MK 2:25.1) velvoittaa siis ostajan ilmoittamaan myös virheeseen perustuvat vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa. Ostaja voi kuitenkin millä lailla tahansa niiden esittämisen jälkeen muuttaa niitä. Eikö tällöin maakaaren velvoittava pykälä vaatimusten esittämisestä jää sisällöltään hieman ”tyhjäksi”? Laki siis samaan aikaan velvoittaa ilmoittamaan vaatimukset, sallii myös vaatimusten muuttamisen jälkikäteen, eikä aseta mitään rajoja sille kuinka paljon vaatimuksiaan voi myöhemmin muuttaa.

Tämänhetkinen reklamaatiosääntely ei siis vaikuta täysin onnistuneen myyjän oikeussuojan turvaamisen ja sääntelyn selkeyden kannalta.

Lopuksi

Oletko reklamoinut virheestä myyjälle maakaaren edellyttämällä tavalla? Ilmoittiko ostaja mielestäsi liian myöhään virheisiin perustuvista vaatimuksistaan? Mikäli tarvitset apua asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyen, toimistomme juristeilla on aiheesta monen vuoden kokemus ja autamme mielellämme. Voit joko soittaa numeroon 010 336 8990 tai laittaa sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi

Juliana Akin , OTM

Avainsanat: reklamaatio, reklamaatiovelvollisuus, kiinteistökauppa, kiinteistön kaupan reklamaatio, maakaari, kiinteistöoikeus

Tiedätkö, mitä ostat tai myyt? Homekoirien avulla syvällisempi ymmärrys asunto- tai kiinteistökaupan kohteesta

Fri, 22 Nov 2024 06:41:09 GMT

Homekoirat antavat kaupan osapuolille tärkeää tietoa kohteen kunnosta ja ominaisuuksista.

Asunnon tai kiinteistön kaupan osapuolten tulisi perehtyä kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin ennen kaupantekoa. Muutoin vaarana on, että kauppa tehdään ilman riittävää tietoisuutta tai ymmärrystä kohteen ominaisuuksista tai kunnosta. Tämä epäselvyys voi johtaa riitoihin kaupanteon jälkeen. Homekoirien käyttö voi pienentää näiden riitojen riskiä, vaikkei se niitä täysin poistakkaan.

Mutta miten ja milloin homekoiria tulisi hyödyntää asunto- tai kiinteistökaupoilla? Tämän selvittämiseksi haastattelin homekoirayrittäjä Niina Siljanderia.

Homekoirien käyttö asunto- ja kiinteistökaupoilla

Niina Siljander on Home-Etsivä-yrityksen perustaja. Yritys toimii pääasiassa koko Etelä-Suomen alueella, mutta myös muualla Suomessa ja käyttää kosteus- ja homevaurioiden paikantamiseen erikoiskoulutettuja homekoiria.

Huomioithan, että homekoirien koulutustavoissa on isoja eroja ja nämä erot vaikuttavat koirien tarkkuuteen sekä työskentely- ja ilmaisutapoihin. Niinan vastatessa alla oleviin kysymyksiin, hän nimenomaan puhuu Home-Etsivän homekoirista, eikä yleisesti kaikista homekoirista.

Kysyin ensin Niinalta, miten homekoiria käytetään asuntojen ja kiinteistöjen tarkastamisessa.

”Home-Etsivän homekoirat on koulutettu painottamaan ilmaisunsa kosteusvaurioindikaattoreihin ja VOC-yhdisteisiin (mm. 2-etyyliheksanoli, 2EH). Home-Etsivän koirat eivät esimerkiksi ilmaise kukkamullasta tai lattiakaivoista nousevia mikrobihajuja” , kertoo Niina.

Niinan homekoirien kyky jättää huomiotta kaikki muut mikrobihajut ja keskittyä vain kosteusvaurioista kertoviin hajuihin perustuu niiden hajuerottelutaitoon.

”Riippuen siitä millä alustalla mikrobi kasvaa, se haisee erilaiselta. Labramaljalla kasvatettu mikrobi ei haise samalta mitä mullassa, puussa tai kipsilevyssä elävä mikrobi. Home-Etsivän koirat on koulutettu aidoilla kosteusvaurionäytteillä, eikä labramaljoilla kasvatetuilla mikrobinäytteillä. Hajuerottelutaito mahdollistaa myös sen, että koirani pystyvät ilmaisemaan ja löytämään erilaisia ongelmia, juuri siksi koska eri rakenteissa olevat kosteusvaurio-ongelmat haisevat erilaiselta” , Niina selittää.

Kysyin myös Niinalta, miten koirat ilmaisevat, että kohteessa on ongelma.

”Toinen koiristani ilmaisee tassulla, eli jos lattiassa on ongelma, se näyttää tassulla lattiaa. Toinen taas jähmettyy paikoilleen ja koskettaa kuonolla kohtaa, josta haju tulee. Homekoirien etu on siinä, että tutkimus tehdään rakenteita rikkomatta. Homekoirat auttavat kohdistamaan mahdolliset jatkotutkimukset oikeaan paikkaan”, Niina sanoo.

Halusin myös kuulla Niinan näkemyksen siitä, missä vaiheessa asunto- tai kiinteistökauppaprosessia homekoiria kannattaisi käyttää.

”Ehdottomasti ensimmäisenä. Valitettavan usein kuulen asiakkaiden harmittelevan, ’miksi emme käyttäneet koiria aikaisemmin?’”, Niina kertoo.

”Törmään jatkuvasti työssäni siihen, että on ensin käytetty kuntotarkastajaa, joka ei ole löytänyt mitään ongelmaa. Kun ostajat haluavatkin paikalle homekoiran ja koira tekee ilmaisuja, on taas kutsuttava kuntotarkastaja tai kuntotutkija tekemään lisätarkastukset, ja tämä tuo vain lisäkustannuksia myyjälle. Kun homekoira käytettäisiin ennen kuntotarkastusta, pääsisi kuntotarkastaja heti tutkimaan mahdollisia ilmaisualueita tarkemmin.

Myös remonttikohteissa käynyt monesti näin, että on löydetty kohteesta yksi ongelma, jota on sitten lähdetty remontoimaan. Remontin jälkeen kuitenkin hajuhavainnot tai oireet jatkuneet ja käytetään homekoiraa, joka löytääkin lisää ongelmia. Remontti joudutaan tekemään uudestaan ja uudet pinnat purkamaan, jotta kaikki ongelmat saadaan korjattua”, Niina neuvoo.

Kysyin myös Niinalta, miten kuntotarkastajan, kuntotutkijan ja homekoirien käyttö liittyvät toisiinsa, ja onko järkevää käyttää kaikkia asiantuntijoita asunto- ja kiinteistökaupoilla.

”Kuntotarkastaja ja kuntotutkija ovat eri asioita. Kuntotarkastaja tekee pintapuolisemman tarkastuksen, kun taas kuntotutkija tekee syvemmälle rakenteisiin kohdistuvia yksityiskohtaisempia tutkimuksia. Itse suosittelisin ensin käyttämään homekoiria ja sen jälkeen kuntotarkastajaa. Tai mikäli koirat jotain ilmaisevat, tilaamaan kuntotutkijan kohdistamaan tutkimukset koirien ilmaisemiin alueisiin.

Kuntotarkastajan tekemät rakenneavaukset eivät nimittäin aina paljasta kohteessa olevia ongelmia. Mikrobeja kun ei ole usein mahdollista havaita silmämääräisesti tai edes kosteusmittarilla. Jos rakenteessa on riskirakenne tai homekoira tehnyt ilmaisun rakenteeseen, siitä tulisi ottaa näyte ja lähettää se tutkimuksiin”, Niina selventää.

Jos homekoirat tekevät ilmaisuja, toimi näin

Tiedustelin Niinalta, mitä pitäisi tehdä, jos homekoirat löytävät kohteesta ongelmia.

”Jos koirani tekevät ilmaisuja, suosittelen aina jatkotutkimusten tekoa. Asiantuntijoita on kuitenkin monenlaisia, ja suosittelisin kiinnittämään huomiota, että tutkijalla on rakennusalan koulutuksen lisäksi koulutusta tai kokemusta sisäilma-asioista. Pelkkä homekoiratutkimus ei riitä todisteena asunto- tai kiinteistökauppariidoissa, joten jos koiran ilmaisemia alueita tulee, opastan asiakkaita teetättämään tutkimuksen RTA-koulutuksen saaneelta tutkijalta”, Niina selostaa.

Jatkotutkimusten teko koirien tekemistä havainnoista voi nousta merkitykselliseksi myös mahdollisissa reklamaatiotilanteissa.

Helsingin hovioikeuden tuomiossa 30.6.2023 nro 1035, kohteessa oli tehty homekoiratutkimus. Ostajat menettivät kuitenkin oikeuden vedota virheisiin, koska reklamaatio oli tehty myöhässä (kaksi vuotta ja joka tapauksessa noin kahdeksan kuukautta sen jälkeen, kun ostajien olisi pitänyt havaita virhe). Hovioikeus totesi, että aktiivisen ja huolellisen ostajan olisi pitänyt ryhtyä tarkempiin rakenteellisiin tutkimuksiin aikaisemmin.

Tapaus toimii varoittavana esimerkkinä siitä, miten ostaja voi menettää oikeuden vedota virheisiin. Homekoiratutkimusraportissa suositellut jatkotoimenpiteet kannattaakin suorittaa mahdollisimman pian, jotta virheestä voi reklamoida kohtuullisessa ajassa.

Kysyin myös Niinan mielipidettä siitä, että monet saattavat välttää homekoirien käyttöä asunto- ja kiinteistökaupoissa kaupantekoon liittyvien kustannusten minimoimiseksi.

”Home-Etsivien koirien käyttö maksaa noin 450–550 euroa. Tämä on pieni hinta verrattuna talon hintaan. Yli 500 euron mennään nopeasti myös riitatilanteissa, jossa asianajajat joudutaan ottamaan mukaan. Lisäksi terveyttähän ei aina saa edes rahalla takaisin. Yleensä mitä aikaisemmin virheet havaitaan, sen halvemmaksi niiden korjaaminen tulee. Jokainen ongelma alkaa ensin pienenä”, Niina toteaa.

Niina kertoi myös yhden itselleni tuntemattoman, mutta erittäin hyödyllisen seikan, johon kannattaa kiinnittää huomiota asunto- tai kiinteistökaupoilla.

”Kiinteistönvälittäjillä on usein kiire saada kohde myydyksi. He saattavat välillä vastustaa homekoiratutkimuksia. Sillä mikäli homekoiratutkimuksessa ilmenee tarve jatkotutkimuksille, pidentää tämä usein kaupantekoa ainakin noin kahdella tai kolmella viikolla, koska tulosten saapuminen näytteistä kestää usein vähintään tämän ajan”, Niina paljastaa.

Kannattaa siis olla tietoinen tästä mahdollisesta intressien ristiriitatilanteesta asunto- tai kiinteistökaupoilla!

Homekoirien käyttöön liittyy toisinaan väärinkäsityksiä

Olin myös utelias kuulemaan Niinan näkemyksen yleisimmistä väärinkäsityksistä liittyen homekoiriin.

”Noh… näitä on paljon. Syksyllä ei kuulemma voi käyttää homekoiria, koiran tekemä ilmaisu lattiaan johtuu siitä, että siihen on joskus kaatunut maitoa, joka on imeytynyt saumaan, ja ulkoa on tullut multaa, kun sisällä on kävelty saappailla”, Niina luettelee.

Seuraava väärinkäsitys liittyen homekoiriin on johtanut kerran varsin ”eriskummalliseen” tilanteeseen.

”Asiakas oli siirtänyt kaikki huonekalut pois ennen homekoiratutkimusta, ja kyseli minulta, käytänkö pyyhettä sen jälkeen, kun koirat ovat merkanneet. Kysyin, että mihin ihmeeseen tarvitsisin pyyhettä. Siihen asiakas vastasi, ’No siivoamaan koiran pissat.’ Hän oli luullut, että homekoirani ilmaisevat mahdolliset kosteusvauriot pissaamalla!”, Niina naurahtaa.

Näin siis EI ole. Home-Etsivän koirat tekevät ilmaisunsa joko tassulla tai kuonokosketuksella, tai hyppäämällä ylöspäin, jos esimerkiksi katossa on ongelmia.

Kiitos Niinalle haastattelusta, ja toivottavasti sinulla lukijana on nyt parempi käsitys homekoirien roolista ja käytöstä asunto- tai kiinteistökaupoilla. Mahdolliset lisäkysymykset homekoiriin liittyen voit laittaa Niinalle joko sähköpostilla info@home-etsiva.fi tai soittamalla 040 7244 722 .

Velvoittaako laki käyttämään homekoiria asunto- tai kiinteistökaupoilla?

Maakaaren tai asuntokauppalain säännökset eivät suoraan velvoita kaupan osapuolia käyttämään asiantuntijapalveluita, kuten homekoiria, missään vaiheessa asunnon tai kiinteistön kauppoja.

Homekoiratutkimuksen teetättäminen saattaa kuitenkin olla viisasta, mikäli myyjä haluaa minimoida virhevastuunsa konkretisoitumisen. Myyjähän voi joutua vastuuseen tilanteissa, joissa hän on antanut virheellisiä tietoja kaupan kohteen kunnosta tai ominaisuuksista tai jättänyt sellaisia tietoja antamatta, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (MK 2:17 § ja AKL 6:11 §).

Lisäksi, mikäli myyjä haluaa rajoittaa esimerkiksi kiinteistön kaupassa virhevastuutaan vastuunrajoitusehdolla, on kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta oltava riittävän hyvä käsitys. Voit lukea lisää vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksesta ”Milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa?” artikkelistamme.

Mitä tulee ostajaan, maakaari tai asuntokauppalaki eivät velvoita ostajaa tarkistamaan myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai suorittamaan teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä (MK 2:22 § ja AKL 6:12 §). Ostajalla ei siis yleensä ole velvollisuutta käyttää homekoiria asunto- tai kiinteistökauppoja tehdessään.

Tästä huolimatta, tutkimusten teettäminen voi olla viisasta. Homekoirien käyttö on yksi kustannustehokkaimmista ja vaivattomammista tavoista auttaa kaupan osapuolia hahmottamaan kohteen kunto tarkemmin, mikä voi ehkäistä epäselvyyksiä ja riitatilanteita.

Milloin juristi avuksi?

Mikään tutkimus ei koskaan ole täysin varma. Vaikka tutkimuksia olisi teetetty, kohteesta voi silti myöhemmin löytyä virheitä. Mikäli virheitä ilmenee, voi olla tarpeen neuvotella hinnanalennuksesta, virheen korjaamisesta ja kustannusten jaosta tai, viime kädessä, kaupan purkamisesta.

Kun tarvitset joko kiinteistön ostajana tai myyjänä oikeudellista apua esimerkiksi kauppojen virhetilanteissa, olemme tähän erikoistunut asianajotoimisto ja autamme mielellämme. Mahdollisissa virhetilanteissa suosittelemme ottamaan yhteyttä mahdollisimman pian, jotta esimerkiksi reklamaatiolle asetetut määräajat eivät umpeudu.

Voit ottaa yhteyttä joko soittamalla 010 336 8990 tai laittamalla sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: homekoira - kiinteistökauppa – kiinteistöoikeus - asuntokauppa - asuntokauppalaki - asuntokauppariita

Kun kauppa kaduttaa – Voiko asunto- tai kiinteistökaupat peruuttaa?

Fri, 01 Nov 2024 11:27:18 GMT

Mikäli käytetyn asunnon ostotarjous on hyväksytty tai kiinteistön kaupan esisopimuksesta on tullut sitova, ei kauppaa voi enää yksipuolisesti peruuttaa. Tilanteissa, joissa peruuttaminen on vielä mahdollista, seuraamukseksi usein tulee joko käsirahan tai vakiokorvauksen menettäminen, tai todellisten ja kohtuullisten kustannusten korvaaminen.

On mahdollista, että jompikumpi kaupan osapuolista tulee syystä tai toisesta katumapäälle käytetyn asunnon hyväksytyn ostotarjouksen tai kiinteistön esisopimuksen tekemisen jälkeen.

Asunto- ja kiinteistökaupan peruminen ei kuitenkaan aina ole mahdollista. Silloinkin kun se on, ei yleensä ilman seuraamuksia.

Tässä vaiheessa on tarkoituksenmukaista selventää, että asunnon kaupalla tarkoitetaan asunto-osakkeen kauppaa. Siinä ostaja saa hallintaoikeuden tiettyyn huoneistoon asunto-osakeyhtiössä. Kiinteistön kaupassa ostaja saa omistusoikeuden tiettyyn maapohjaan ja sillä oleviin rakennuksiin.

Milloin siis asunto- ja kiinteistökaupoista on mahdollista perääntyä? Entä tuleeko kauppojen peruuttamisesta seurauksia? Alla vastaamme yksityiskohtaisesti näihin kysymyksiin.

Käytetyn asunnon kaupan peruuttaminen

Käytetyn asunnon kaupan peruuttamisen seuraamukset sekä se, voiko kaupasta ylipäätänsä perääntyä, riippuvat tilanteesta.

Tilanteessa, jossa ostaja on tehnyt ostotarjouksen myyjälle, eikä myyjän kanssa ole sovittu käsirahasta tai vakiokorvauksesta, sovelletaan varallisuusoikeudellista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) pykäliä. Mikäli oikeustoimilain mukaan osapuolten välille on syntynyt sitova sopimus, ei kaupasta lähtökohtaisesti voi enää perääntyä. Sitovuus tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että kaupasta vetäytyvä osapuoli voidaan viime kädessä tuomioistuimen päätöksellä velvoittaa pitäytymään kaupassa, eli esimerkiksi maksamaan kauppahinta tai luovuttamaan kaupan kohde.

Tilanteessa, jossa käsirahasta tai vakiokorvauksesta on sovittu, sovelletaan asuntokauppalain 3 luvun pykäliä. Tällöin kaupasta voi vetäytyä, mutta seuraamukset ovat joko käsirahan menettäminen tai vakiokorvauksen maksaminen.

Alla tarkastellaan kumpaakin näistä tilanteista.

Kaupasta vetäytyminen, kun käsirahasta tai vakiokorvauksesta ei ole sovittu

Oikeustoimilain mukaan ostajan ja myyjän välisestä sopimuksesta tulee sitova, kun myyjä antaa ostajan ostotarjoukseen hyväksyvän vastauksen. Myyjällä tai ostajalla on tällöin mahdollisuus vaatia viime kädessä tuomioistuimen avulla vastapuolensa pitäytymään kaupassa, eli joko maksamaan kauppahinta tai luovuttamaan kaupan kohde.

On tärkeää myös tietää, että sekä kirjallisesti että suullisesti tehty ostotarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus johtavat sitovan sopimuksen syntymiseen osapuolten välille. Lisäksi asuntokauppalaki ei aseta käytetyn asunnon kaupassa määrämuotoa kirjallisille ostotarjouksille.

Ostotarjouksia ei siis kannata lähteä tekemään tai niihin antamaan hyväksyvää vastausta miettimättä ensin, onko valmis sitoutumaan päätökseensä.

Tilanteesta riippuen kaupasta vetäytyminen saattaa kuitenkin yhä olla mahdollista. Alla on mainittu neljä erilaista tilannetta.

Esimerkki 1: Suulliseen ostotarjoukseen on annettava heti vastaus (OikTL 1:3 §)

Mikäli ostaja tekee tarjouksen suullisesti ja myyjä haluaa sen hyväksyä, on myyjän annettava tarjoukseen heti vastaus, ellei ostaja ole varannut aikaa vastauksen antamiseen. Jos myyjä ei heti tai ostajan varaaman ajan puitteissa anna hyväksyvää vastausta, katsotaan tarjous hylätyksi (OikTL 1:3 §).

Esimerkki 2: Myöhässä annettu hyväksyvä vastaus katsotaan uudeksi tarjoukseksi (OikTL 1:4 §)

Mikäli myyjä antaa hyväksyvän vastauksen ostajan tekemään tarjoukseen myöhässä, katsotaan myyjän antama hyväksyvä vastaus uudeksi tarjoukseksi (OikTL 1:4 §). Tällaisessa tilanteessa ostaja voi hylätä myyjän tekemän uuden tarjouksen, jolloin osapuolten välille ei synny mitään velvoitteita (OikTL 1:5 §).

Esimerkki 3: Myyjä hyväksyy tarjouksen, mutta tekee siihen lisäyksiä, rajoituksia tai ehtoja (OikTL 1:6 §)

Ostaja voi vetäytyä kaupasta tilanteessa, jossa myyjä sanoo hyväksyvänsä ostajan tekemän tarjouksen, mutta tekee siihen lisäyksiä, rajoituksia tai ehtoja, jotka eivät vastaa tarjousta. Tämä johtuu oikeustoimilain 1:6 §:stä, jonka mukaan edellä mainittu myyjän antama vastaus katsotaan kieltäväksi vastaukseksi, johon liittyy uusi tarjous. Ostaja voi aina halutessaan kieltäytyä tarjouksesta ja näin perääntyä kaupasta ilman seuraamuksia.

Esimerkki 4: Tarjous tai vastaus peruutetaan tarpeeksi ajoissa (OikTL 1:7 §)

Tarjous ei ole sitova, jos se peruutetaan ennen kuin vastapuoli on ottanut siitä selon tai samaan aikaan kuin tämä tapahtuu. Käytännön esimerkki tästä voisi olla tilanne, jossa ostaja lähettää ostotarjouksensa myyjälle sähköpostitse, mutta katuu päätöstään heti ja lähettää uuden viestin, jossa peruuttaa tarjouksen. Mikäli myyjä ei ole viestien välissä ehtinyt ottaa selkoa tarjouksesta, ei ostajan tekemä tarjous ole sitova.

Sama koskee vastausta: jos vastauksen antaja, eli esimerkiksi myyjä, peruuttaa antamansa hyväksyvän vastauksen ostajan tekemään ostotarjoukseen ennen kuin ostaja ehtii ottaa siitä selon tai samaan aikaan kun tämä tapahtuu, vastaus ei ole myyjää sitova.

Kaupasta vetäytyminen, kun käsirahasta tai vakiokorvauksesta on sovittu

Asuntokauppalain 3 luvun säännöksiä sovelletaan ainoastaan tilanteessa, jossa on tehty ostotarjous asunnosta ja ostotarjouksen vakuudeksi maksettu myyjälle sovittu rahasumma (käsiraha) tai kun ostotarjouksen vakuudeksi on sitouduttu ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus). Asuntokauppalain 3:3 § määrittää seuraamukset tilanteessa, jossa jompikumpi osapuolista vetäytyy kaupasta seuraavasti:

Jos ostaja peruuttaa kaupat, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus.
Jos myyjä peruuttaa kaupat, on myyjän palautettava ostajan maksama käsiraha ja suoritettava ostajalle hyvityksenä käsirahaa vastaava määrä. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on suoritettava ostajalle vakiokorvaus.

Menetetyn käsirahan ja vakiokorvauksen suuruus voi olla enintään 4 % sovitusta kauppahinnasta. Myös myyjän suorittama hyvitys käsirahaa vastaavasta määrästä voi olla enintään 4 % sovitusta kauppahinnasta (AKL 3:6 §).

Kiinteistökaupan peruuttaminen

Kun kiinteistökaupassa halutaan tehdä sopimus kaupan tekemisestä (sopimus, joka velvoittaa kaupan tekoon myöhemmin), on kyse tällöin esisopimuksesta. Esisopimuksen oikeudellinen asema voidaan rinnastaa käytetyn asunnon hyväksyttyyn ostotarjoukseen.

Kun jompikumpi osapuolista haluaa peruuttaa kaupat esisopimuksen tekemisen jälkeen, seuraukset vaihtelevat sen perusteella, onko esisopimus tehty sille laissa määriteltyjä muotovaatimuksia noudattaen.

Maakaaren asettamien muotovaatimusten mukaan, esisopimus on tehtävä kirjallisesti, ja kaupan osapuolten tulee allekirjoittaa sopimus. Lisäksi julkisen kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kiinteistön esisopimus osapuolten läsnä ollessa.

Nykyään, kiinteistön esisopimuksen voi myös tehdä ja allekirjoittaa sähköisesti ilman kaupanvahvistajaa (MK 9a:14 §). Tämä tapahtuu Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP), joka on selainpohjainen palvelu, jossa voi tehdä lähes kaikki kiinteistöjen luovutukseen liittyvät sopimukset ja hakemukset vaivattomasti verkossa (MK 9a:7 §).

Seuraukset, kun esisopimusta ei ole tehty määrämuotoisesti

Mikäli kiinteistön esisopimus ei täytä lain vaatimuksia ja jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta, ei tästä aiheudu käsirahan tai sopimussakon maksuvelvollisuutta (MK 2:8 §). Tämä johtuu siitä, ettei sitomattomaan vapaamuotoiseen esisopimukseen voida pätevästi liittää määräystä sopimussakosta (HE 120/1994, s. 44).

Kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on kuitenkin korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet todelliset ja kohtuulliset kustannukset. Kulujen korvaamisella osapuoli pyritään saattamaan siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jollei kaupan tekemiseen olisi lainkaan ryhdytty. Korvauksen määrä voi joissakin tilanteissa olla huomattava, jos esimerkiksi kiinteistöä hankkiva osapuoli on sopimuksen tarkoittamalla tavalla ryhtynyt suunnittelemaan kiinteistön tulevaa rakentamista (HE 120/1994 s. 44).

Kustannusten vaatijan on esitettävä näyttö siitä, että kustannukset ovat aiheutuneet kaupasta vetäytyjän syystä, sekä esitettävä näyttö kulujen määrästä.

Mikäli käsirahaa on maksettu, osapuoli, joka on kärsinyt vahinkoa vastapuolen vetäytyessä kaupasta, saa pidättää käsirahasta itselleen todellisten ja kohtuullisten kustannusten määrän. Tästä ylimenevä osuus on palautettava käsirahan maksaneelle (MK 2:8).

Seuraukset, kun esisopimus on tehty määrämuotoisesti

Mikäli sopimus täyttää lain vaatimukset, ei osapuolilla ole oikeutta yksipuolisesti peruuttaa kauppaa.

Tämä tarkoittaa sitä, että kaupasta vetäytynyt osapuoli voidaan toisen osapuolen toimesta kanteella vaatia kaupan tekoon esisopimuksessa mainituin ehdoin. Kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on myös korvattava kaikki vahinko, jonka hän on menettelyllään toiselle osapuolelle aiheuttanut. Korvausta vaativalla osapuolella on kuitenkin jo edellä mainittu näyttövelvollisuus: hänen on osoitettava paitsi vahingon tapahtuminen (aiheutunut vahinko) , myös se, että vahinko on johtunut vastapuolen menettelystä (syy-yhteys).

Yhteenveto

Myyjän antaessa hyväksyvä vastaus ostajan tekemään tarjoukseen käytetystä asunnosta, syntyy osapuolia sitova sopimus oikeustoimilain mukaan. Kauppaa ei tällöin voi peruuttaa yksipuolisesti ja kaupasta vetäytynyt osapuoli voidaan viime kädessä tuomioistuimen päätöksellä velvoittaa pitäytymään kaupassa.

Mikäli myyjän ja ostajan välillä on sovittu käsirahasta tai sopimussakosta, kaupasta vetäytyminen on mahdollista, mutta tällöin vetäytyjä joko menettää käsirahan tai on velvollinen maksamaan vakiokorvauksen vastapuolelleen.

Kiinteistökauppojen kohdalla mahdollisuus kauppojen peruuttamiseen vaihtelee sen mukaan, onko esisopimus tehty muotovaatimuksia noudattaen. Mikäli muotovaatimuksia ei ole noudatettu, kaupasta vetäytyminen on mahdollista, mutta siitä voi seurata todellisten ja kohtuullisten kulujen korvaaminen vahinkoa kärsineelle. Jos esisopimus on tehty maakaaren sille asettamien muotovaatimusten mukaisesti, ei kauppaa voi enää peruuttaa yksipuolisesti. Tällöin kaupasta vetäytyvä osapuoli voidaan velvoittaa kaupan tekoon esisopimuksessa mainituin ehdoin ja korvaamaan kaikki vahinko, joka toiselle osapuolelle on aiheutunut.

Lopuksi

Jos tarvitset apua asunto- tai kiinteistökaupoissa, ota yhteyttä joko soittamalla numeroon 010 336 8990 tai laittamalla sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi . Toimistollamme on monen vuoden kokemus asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyen ja autamme mielellämme oikeuksiesi turvaamisessa.

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: kiinteistökauppa – kiinteistöoikeus - asuntokauppa - asuntokauppalaki - kiinteistökaupan peruutus - asuntokaupan peruutus

Milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa?

Fri, 27 Sep 2024 05:15:05 GMT

Vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity, kun siitä käy selkeästi ilmi, millä tavalla ostajan asema poikkeaa maakaaren säännöksistä. Tämän lisäksi, vastuunrajoitusehdossa on oltava yksilöity kaikki ne virheet tai vauriot, jotka on tarkoitus rajata myyjän vastuun ulkopuolelle eikä ostajalle saa jäädä epäselväksi vastuunrajoitusehdon sanamuodon perusteella se, mitkä myyjän virhevastuun alaan kuuluvat seikat jäävät ostajan vastuulle.

Vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajata myyjän virhevastuuta esimerkiksi kiinteistön virheestä ja virheen seuraamuksista. Vastuunrajoitusehdon rajoittaessa ostajan oikeuksia, on sen oltava riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa, jotta se on kaupan osapuolia sitova.

Tässä artikkelissa on tarkoitus tarkastella vastuunrajoitusehtoa kiinteistön kaupassa ja milloin vastuunrajoitusehto on kaupan osapuolia sitova. Termejä ”vastuunrajoitusehto” ja ”yksilöintivaatimus” tullaan käyttämään useaan otteeseen, joten on tarkoituksenmukaista aloittaa näiden termien määrittelyllä.

Mikä on vastuunrajoitusehto?

Kiinteistökauppojen lähtökohtana on sopimusvapaus (MK 2:9). Tämä tarkoittaa sitä, että myyjä ja ostaja voivat sopia kiinteistön kauppakirjassa esimerkiksi kiinteistön virheestä ja virheen seuraamuksista maakaaren säännöksistä poikkeavalla tavalla.

Maakaaren säännösten perusteella myyjän virhevastuu on varsin laaja, joten erityisesti myyjän virhevastuun sisällöstä ja laajuudesta usein halutaan sopia toisin kuin mitä maakaaressa säädetään.

Näitä ehtoja, joilla maakaaren säännöksistä poiketaan ja myyjän virhevastuuta rajoitetaan, kutsutaan vastuunrajoitusehdoiksi.

Mitä tarkoittaa vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus?

Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus tarkoittaa sitä, että ostajan oikeuksia virhe- ja viivästystapauksissa voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä.

Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksella on haluttu torjua käytännössä yleistynyt tapa sisällyttää kauppakirjaan epämääräisiä myyjän vastuuta rajoittavia vastuunrajoituslausekkeita.

Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen tarkoituksena on siis suojata ostajan oikeuksia kiinteistön kaupassa.

Toisin sanoen, myyjän virhevastuuta rajoittavat vastuunrajoitusehdot sitovat ostajaa ainoastaan, jos ne on yksilöity riittävästi.

Mutta mistä tiedät, millainen vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity?

Valitettavasti maakaaren säännöksistä ei suoraan ilmene, kuinka tarkasti vastuunrajoitusehto on yksilöitävä, jotta se on kiinteistökaupan osapuolia sitova.

Tutkimalla lain esitöitä ja korkeimman oikeuden tapauksia, voimme kuitenkin saada hieman paremman käsityksen siitä, milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity.

Yksilöintivaatimus lain esitöissä

Lain esitöissä on vastuunrajoitusehdon yksilöinnistä mainittu seuraavaa:

”Käytännössä tavalliset ehdot, joiden mukaan ''kiinteistö myydään sellaisena kuin se on'', eivät kauppaa tehtäessä anna ostajalle riittävää kuvaa siitä, miltä osin lainmukaisesta vastuusta poiketaan. Ehdotuksen mukaan vastuunrajoituslausekkeisiin voidaan vedota ostajan vahingoksi vain, jos ehto on yksilöity niin, että siitä selvästi käy ilmi miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä.” (HE 1994/120)

Lain esitöiden perusteella vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kun:

Sitä ei ole puettu yleisen vastuunrajoituslausekkeen muotoon kuten ”kiinteistö myydään sellaisena kuin se on.”
Siitä käy selvästi ilmi miltä osin ja millä tavoin ostajan oikeuksista on sovittu maakaaresta poikkeavasti.

Tapausesimerkki - KKO 2004:78

Tapauksessa KKO 2004:78 korkein oikeus tarkasteli seuraavaa kiinteistön kauppakirjassa ollutta vastuunrajoitusehtoa:

”Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset."

Tässä tapauksessa ostajilla oli kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden takia.

Myyjän esittämästä kosteuskartoituksesta ei nimittäin ilmennyt, mistä kosteusvauriot olivat johtuneet eikä niiden syy ollut muutoinkaan kauppaa tehtäessä selvillä.

Kauppakirjaan kirjattu vastuunrajoitusehto koski vain niitä vaurioita, jotka olivat selkeästi yksilöity kosteuskartoituksessa.

Lausekkeessa ei yksilöity niitä vakavia rakenteellisia virheitä, jotka myöhemmin havaittiin, kuten salaojien puuttuminen tai rakennuksen virheellinen perustaminen.

Myyjän olisi pitänyt yrittää rajata vastuunsa ulkopuolelle kosteusvaurion aiheuttanut syy. Nyt myyjä yritti vain sulkea pois havaitut vauriot sekä kosteusvaurion aiheuttamat lisävahingot.

Tämän tapauksen valossa vastuunrajoitusehdon yksilöimisestä voidaan todeta, että:

Vastuunrajoitusehdossa on yksilöitävä selkeästi kaikki ne virheet tai vauriot, jotka myyjä haluaa rajata vastuunsa ulkopuolelle.

Tapausesimerkki - KKO 2012:72

Tapauksessa KKO 2012:72 tarkasteltavana oli seuraava vastuunrajoitusehto:

”Ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, onko niitä huomioitu kustannusarviossa, ovatko ne olleet kaupantekohetkellä piileviä tai onko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia. Tämä seikka on huomioitu kauppahintaa alentavana tekijänä. Ostaja ilmoittaa, ettei sillä ole mitään vaatimuksia myyjää kohtaan kaupan kohteessa sijaitsevan rakennuksen perusteella.”

Korkeimman oikeuden mukaan ehdosta ilmenee selvästi, että vastuun on tarkoitettu siirtyvän rakennuksen osalta kokonaan ostajalle. Osapuolet ovat siten ehdolla sulkeneet myyjän vastuun täysin pois rakennuksen osalta.

Nimenomaisesti on vahvistettu sanotun koskevan myös sitä tilannetta, että rakennuksessa olisi jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja laatunsa vuoksi erityisen haitallisia virheitä.

Tämän on myös ilmoitettu tulleen otetuksi huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä.

Korkeimman oikeuden mukaan ehdon sanamuoto on yksiselitteinen eikä ostajalle sen perusteella ole voinut jäädä epäselväksi, että ehto on kattanut myös ne virheet, joista ei kaupantekohetkellä tiedetty.

Tämän tapauksen perusteella vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus täyttyy kun:

Vastuunrajoitusehdon sanamuoto on niin yksiselitteinen, ettei ostajalle voi jäädä epäselväksi se, miten myyjän virhevastuun alaan kuuluvat seikat jäävät yksin ostajan vastuulle.

Yhteenveto

Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajan oikeuksia rajoittava vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity, kun:

Vastuunrajoitusehdosta käy selkeästi ilmi, millä tavalla ostajan asema poikkeaa maakaaren säännöksistä.
Vastuunrajoitusehdossa on yksilöity selkeästi kaikki ne virheet tai vauriot, jotka on tarkoitus rajata myyjän vastuun ulkopuolelle.
Ostajalle ei voi jäädä epäselväksi vastuunrajoitusehdon sanamuodon perusteella se, mitkä myyjän virhevastuun alaan kuuluvat seikat jäävät ostajan vastuulle.
Vastuunrajoitusehtoa ei ole puettu yleiseen vastuunrajoituslausekkeen muotoon kuten ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on.”

Vaikka KKO ratkaisut ja lain esityöt antavatkin yleisiä suuntaviivoja, milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity, mahdollisessa riitatilanteessa yksilöintivaatimuksen täyttyminen tai täyttymättä jääminen voi osoittautua hyvin tulkinnanvaraiseksi.

Tarvitsetko asiantuntijan apua kiinteistön vastuunrajausehtoihin liittyen?

Toimistomme juristeilla on monen vuoden käytännön kokemus kiinteistön vastuunrajoitusehdoista.

Autamme, kun tavoitteenasi on sisällyttää kiinteistön kauppakirjaan yksilöintivaatimuksen täyttävä vastuunrajoitusehto tai kun mielestäsi ostajan oikeuksiasi rajoittava vastuunrajoitusehto ei ole riittävän yksilöity.

Johtuen tapausten vähäisestä määrästä korkeimmassa oikeudessa ja yksilöintivaatimuksen tulkinnanvaraisuudesta, monissa tapauksissa saattaa olla hyvät mahdollisuudet turvata oikeutesi olitpa sitten myyjän tai ostajan asemassa.

Voit ottaa yhteyttä soittamalla 010 336 8990 tai sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi mikäli tarvitset ammattilaisen apua kiinteistökauppojen vastuunrajoitusehtoihin liittyen!

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: vastuunrajoitusehto – yksilöintivaatimus – kiinteistökauppa – kiinteistöoikeus

Reklamaatio kiinteistökaupassa – mitä tehdä virheen ilmetessä?

Thu, 12 Sep 2024 07:07:12 GMT

Mitä kauemmin viivyttelet reklamaation tekemistä, sitä vaikeammaksi virheen todistaminen ja siihen liittyvien vaatimusten esittäminen käy. Lisäksi määräajat virheen ilmoittamiselle voivat umpeutua, jolloin menetät oikeuden vedota virheeseen.

Ostamasi kiinteistön myyntiesitteen mukaan kohteen kunto oli hyvä, asuinrakennus oli kuntotarkastettu, ja siitä oli ”pidetty hyvää huolta” vuosien varrella. Pian kaupanteon jälkeen sait kuitenkin tietää, että rakennuksessa oli aiemmin ollut kosteusvaurioita, sen rakenteet eivät vastanneet sinulle ennen kauppaa annettuja rakennuspiirustuksia, ja ulkoseinissä ilmeni mikrobivaurioita. Sinusta tuntuu, että kiinteistön kunto ja ominaisuudet eivät vastanneet lainkaan sitä, mitä myyjä oli kertonut ennen kauppaa. Mitä tehdä?

Harkitse virheestä reklamointia

Yllä kuvattu tilanne on varsin tyypillinen esimerkki kiinteistössä kaupanteon jälkeen ilmi tulevista laatuvirheistä.

Muita varsin yleisiä laatuvirheitä ovat mm. kiinteistöön kuuluvien rakennusten rakenteita tai kuntoa koskevat viat kuten vialliset vesi- tai viemärijohdot, lämmitysjärjestelmän puutteet, routavauriot, vesivauriot, perustusten virheellisyydestä johtuvat viat sekä puuttuvat tai riittämättömät eristeet, pinta-alavirheet, ja homevauriot.

Reklamointia virheestä kannattaa harkita, sillä virhe kiinteistössä voi oikeuttaa sinut kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen tapauksesta riippuen.

Virheen on kuitenkin ylitettävä ns. vaikutuksellisuuskynnys eli olla vaikutuksellinen. Tämä tarkoittaa sitä, että oikeudellisesti virheeksi eivät kelpaa vain vähäiset viat, puutteet tai poikkeamat. Artikkelimme "Kiinteistön ja asunnon kauppa – edellyttääkö laatuvirhe, että vaurioita on jo aiheutunut?" käy läpi muutamia esimerkkejä oikeuskäytännöstä milloin laatuvirhe on ollut riittävän vaikutuksellinen ja oikeuttanut ostajan mm. kaupan purkuun, tai hinnanalennukseen.

Miksi nopea toiminta virheen havaitsemisen jälkeen on tärkeää?

Reklamaation tekeminen vie aikaa ja vaatii huolellisuutta. Lisäksi mitä kauemmin odotat, sitä vaikeammaksi virheen todistaminen käy. Virheen ilmoittamiselle on myös asetettu määräaika.

Maakaaren mukaan sinun on ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai kun sinun olisi pitänyt se havaita. Maakaari on laki, jota sovelletaan, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö. Se tulee myös sovellettavaksi silloin, kun ostetussa kiinteistössä havaitaan tai epäillään virhettä ja tehdään vaatimuksia myyjälle tai puolustaudutaan ostajan virheväitteitä vastaan.

Saatat kuitenkin miettiä, eikö myyjä ole vastuussa kiinteistön laatuvirheestä viisi vuotta kaupanteon jälkeen? Maakaaren mukaan sinun on reklamoitava kiinteistön laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa mutta kuitenkin viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos et toimi tässä ajassa, menetät oikeuden vedota virheeseen (MK 2:25.2).

Nämä kaksi aikarajaa saattavat aiheuttaa sekaannusta. "Kohtuullinen aika" viittaa siihen, että sinulla on velvollisuus reagoida yleensä noin muutaman kuukauden kuluessa havaittuasi virheen. Tämä kohtuullisen ajan käsite vaihtelee kuitenkin tapauskohtaisesti.

Viiden vuoden takaraja taas on lopullinen määräaika, jonka jälkeen et voi enää vedota virheeseen, vaikka se havaittaisiin vasta myöhemmin.

Viiden vuoden sääntö suojaa sinua erityisesti tilanteissa, joissa virhe – esimerkiksi piilevä vika, – ilmenee vasta paljon myöhemmin kaupanteon jälkeen. Tämä aikaraja ei kuitenkaan poista velvollisuuttasi toimia viipymättä, kun virhe tulee ilmi.

Mitä sinun tulisi tehdä seuraavaksi?

Tässä vaiheessa moni miettii, tulisiko heidän ottaa yhteyttä myyjään, ryhtyä itse korjaustoimenpiteisiin vai kääntyä asiantuntijan puoleen.

Oikeuksiesi varmistamiseksi suosittelemme ottamaan yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen juristiin.

Juristin avulla varmistat, että kaikki tarvittavat toimenpiteet tehdään oikein ja ajallaan.

Kuinka me voimme auttaa sinua?

Kiinteistön virhetilanteet ovat usein monimutkaisia, ja virheellisesti tehty reklamaatio tai viivästyminen vaikeuttavat mahdollisuuksiasi vedota virheeseen.

Toimistossamme käsittelemme viikoittain tapauksia, jotka liittyvät kiinteistökauppojen virheisiin ja reklamaatioihin, ja meillä on vuosien kokemus kiinteistöoikeuteen liittyvien asioiden hoitamisesta.

Jos tarvitset apua reklamaation tekemisessä tai kiinteistökaupan virheiden selvittämisessä, soita 010 336 8990 tai laita sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi

Autamme sinua selvittämään tilanteesi ja varmistamaan oikeutesi kiinteistökaupassa.

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: reklamaatio - kiinteistö - kiinteistökaupan virhe - kiinteistökaupan reklamaatio - kiinteistöoikeus

Kiinteistön ja asunnon kauppa – edellyttääkö laatuvirhe, että vaurioita on jo aiheutunut?

Tue, 30 Apr 2024 05:37:15 GMT

Kiinteistön ja asunnon kauppa – edellyttääkö laatuvirhe, että vaurioita on jo aiheutunut?

Laatuvirheen perusteena olevat viat liittyvät yleensä kaupan kohteessa havaittuihin vaurioihin tai siihen, että kohdetta ei voi käyttää sen tarkoituksen mukaisella tavalla esimerkiksi asumistarkoitukseen. Hinnanalennukseen tai kaupan purkuun oikeuttava laatuvirhe voi olla käsillä myös, kun vika ei välittömästi vaikuttaisi kaupankohteen käyttöön tai vaikka vaurioita ei olisi ilmennyt.

Maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vastaavasti asuntokauppalain 4 luvun 15 § mukaan uudessa asunnossa voi olla virhe, jos myyjä on jättänyt antamatta tiedon asunnon arvoon vaikuttavasta seikasta. Asuntokauppalain 6 luvun 11 § mukaan käytetyssä asunnossa voi olla virhe, jos myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa tai laiminlyönyt antaa tiedon asunnon arvoon vaikuttavasta seikasta.

Näyttötaakka laatuvirheestä on siihen vetoavalla ostajalla. Ostajan tulee näyttää, että laatuvirheeksi ilmoitetulla vialla on vaikutusta joko kaupan kohteen käyttöön tai kaupan kohteen arvoon. Laatuvirheeksi ei kelpaa vähäinen vika, puute tai poikkeama ei välttämättä ole merkityksellinen tai vaikuta kiinteistön käyttöön tai arvoon. Oikeudellisesti virheeksi kelpaavan vian tulee ylittää ns. vaikutuksellisuuskynnys eli olla vaikutuksellinen. Silloin kun kyse ei ole vaurioista, joihin liittyy korjaustarve vaan kyse on kaupan kohteen arvoon vaikuttavasta poikkeamasta, näyttönä vian vaikutuksellisuudesta ei voi esittää laskuja tai tarjouksia korjauskustannuksista.

Se onko vialla tai poikkeamalla ollut vaikutusta kaupan kohteen arvoon arvioidaan objektiivisesti. Keskeinen kysymys on, olisiko oikealla tiedolla ollut vaikutusta kauppaan, mikäli ostaja olisi saanut oikeat tiedot ennen kaupan solmimista. Pelkästään kaupan kohteen arvoon vaikuttavat viat ja poikkeamat voivat olla näytöllisesti haastavia, koska ostajan tulee voida osoittaa, että vialla ja poikkeamalla olisi ollut vaikutusta kauppaan. Useimmiten ostajan väite on se, että oikea tieto olisi vaikuttanut kohteesta tarjottuun kauppahintaan tai että kauppaa ei olisi solmittu lainkaan, jos ostajalla olisi ollut käytettävissään oikeat tiedot.

Oikeuskäytännöstä löytyy erilaisia esimerkkejä laatuvirheistä, joissa virhe ilmenee muuna kuin välittömästi kohteen käyttöön vaikuttavana vikana tai korjausta edellyttävänä vauriona:

Rakennuksen ikä ja aikaisempi käyttötarkoitus: (Kouvolan hovioikeus 6.2.2007, nro 155) Kiinteistössä oli talon ikää ja alkuperäistä käyttötarkoitusta koskevien tietojen väärin ilmoittamisen ja osin salaamisen johdosta olemassa olennainen laatuvirhe.

Aikaisempi riita/oikeudenkäynti: (Turun hovioikeus 15.9.2017, nro 811) Vaikka kiinteistönkauppa oli aikaisemmin purettu vapaaehtoisesti ja vaikka kaupan osapuolet olivat erimielisiä rakennusta rasittavien virheiden laadusta ja määrästä, aikaisemman kaupan purkamiseen liittyvistä seikoista olisi tullut kertoa ostajille. Ostajilla olisi ollut oikeat tiedot saatuaan mahdollisuus arvioida asian vaikutuksellisuutta ja tarvetta tarkemmin selvittää virheiden olemassaoloa ja niiden laatua. Hovioikeus katsoi, että oli uskottavaa, että kaupan ehdot esimerkiksi kauppahinnan osalta olisivat olleet toiset, mikäli ostajilla olisi ollut oikeat tiedot mainituilta osin.

Pinta-alavirhe: (Helsingin hovioikeus 29.9.2006, nro 2859): Vaikka kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, ei tähän liittyvää kauppakirjan ehtoa voitu pitää suoranaisena oikaisuna aiemmin annettuihin virheellisiin pinta-alatietoihin. Virheellisen tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Rakennusmääräykset ja hyvä rakennustapa: (Helsingin hovioikeus 9.1.2014, nro 13) Ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää, että uusi huoneisto on rakennettu rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Hovioikeus totesi, että liian ohut vedeneristeen kalvopaksuus kylpyhuoneiden seinissä johtaa todennäköisesti ajan myötä kosteusvaurioihin ja että kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe siitä huolimatta, ettei kosteus ollut vielä päässyt vedeneristeen alle. Ostajilla oli hovioikeuden ratkaisun perusteluiden mukaan ollut perusteltu syy ryhtyä korjaamaan kylpyhuoneita.

Rakennusmääräykset ja tekninen käyttöikä: (Vaasan hovioikeus 24.6.2021, nro 272) Uuden ja käyttämättömän omakotitalon pohja- ja vierustäyttöjen sekä salaojien osalta oli rakennusvaiheessa poikettu alkuperäisistä rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta. Hovioikeuden mukaan asiassa jäi riittävän luotettavasti selvittämättä, että kyseisen laatuvirheen seurauksena kosteus olisi päässyt nousemaan kapillaarisesti rakennuksen kivijalkaan (ei vaurioperusteista korjaustarvetta). Toisaalta poikkeaminen oli aiheuttanut vaikeasti ja suurilla kustannuksilla korjattavia riskirakenteita, ja epäselväksi jäi vastasivatko rakenteet lainkaan sitä teknistä käyttöikää, joka niillä olisi jos rakenteet olisi toteutettu annettujen tietojen mukaisesti. Hovioikeus päätyi siihen, että riski rakenteiden toimivuudesta ja korjausten onnistumisesta ei virheiden olennaisuutta arvioitaessa lankea yksin ostajille. Tältä osin hovioikeus korosti, että epäselvyys oli seurausta siitä, että myyjät ovat rakennustyön kestäessä päättäneet poiketa rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman (RakMK C2) ohjeesta. Huomioiden pohja- ja vierustäytön sekä salaojajärjestelmän merkitys, korjausten vaikeus ja korjauskustannukset, oli poikkeama siinä määrin olennainen, että kiinteistön kauppa olisi varmuudella jäänyt syntymättä, jos ostajat olisivat tienneet seikoista. Hovioikeus kiinnitti huomiota myös siihen, että vaikka järjestelmien toiminnassa ei ollut todettu ongelmia, olisi ostajien kerrottava poikkeamasta myös tuleville ostajille, mikäli he päättäisivät myydä kohteen. Hovioikeus määräsi yhdessä muiden seikkojen perusteella kiinteistön kaupan purettavaksi laatuvirheistä johtuen.

Rakennuslupapiirustuksista poikkeaminen: (Kouvolan hovioikeus 10.3.2006, nro 356) Käräjäoikeus oli hylännyt virhevaatimukset, koska salaojien rakentaminen ei ollut rakennusaikaan pakollista eikä asennustavasta ollut osoitettu aiheutuneen vaurioita. Hovioikeus totesi, että kyseessä oli kuitenkin virhe, koska ostajat olivat voineet käytettävissään olleista piirustuksista päätellä, että kiinteistöllä oli asianmukaiseen syvyyteen asennetut salaojat. Vaikka salaojien rakentaminen ei ollut pakollista, hyvä rakennustapa oli edellyttänyt niiden tekemistä rakennettaessa paikalle, jossa oli ollut riski kalliota pitkin tulevista valumavesistä ja vedet kulkeutuivat perustusten alle ja aiheuttivat alustäyttökerroksen kostumista. Salaojat oli rakennettu yhdellä sivulla anturan alareunan yläpuolelle. Salaojat oli toteutettu tavalla, joka oli poikennut merkittävästi siitä, mitä oli voitu perustellusti edellyttää.

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Asiasanat: kiinteistö – laatuvirhe – vaikutus kohteen arvoon – näyttötaakka – pinta-alavirhe – rakennusmääräykset – rakennuksen ikä – rakennusvirhe

Taloyhtiön hallituksen jäsen – Tiesitkö, että asuntojen palovaroittimien hankinta- ja kunnossapitovelvollisuus on rakennuksen omistajalla?

Wed, 14 Feb 2024 12:48:36 GMT

Taloyhtiön hallituksen jäsen – Tiesitkö, että asuntojen palovaroittimien hankinta- ja kunnossapitovelvollisuus on rakennuksen omistajalla?

Merkittävä osa asuinrakennusten tulipaloista olisi estettävissä asianmukaisilla ja toimintakuntoisilla palovaroittimilla. Moni asunto on kuitenkin yhä vailla asianmukaisia palovaroittimia. Vastuu palovaroittimien hankinnasta ja kunnossapidosta on vuoden 2024 alusta lähtien siirretty rakennuksen omistajalle pelastuslain 3 luvun 17 § nojalla. Rakennuksen omistaja tarkoittaa tässä muun muassa asunto-osakeyhtiötä, koska asunto-osakeyhtiöissä tämä vastuu kuuluu taloyhtiön hallituksen yleisiin tehtäviin.

KÄYTÄNNÖSSÄ HUOMIOITAVAA TALOYHTIÖN HALLITUKSESSA

Taloyhtiön hallituksen ja sen jäsenten tehtävänä on huolehtia, että rakennuksessa eli asunnoissa ja muissa tiloissa on riittävä määrä asianmukaisia ja toimintakuntoisia palovaroittimia tai suojaustasoltaan vastaavia muita laitteita, jotka mahdollisimman aikaisin havaitsevat alkavan tulipalon ja varoittavat asunnossa olevia. Erityisryhmien osalta tulee varoitus antaa tarvittaessa muutenkin kuin äänimerkillä.

Asunnon jokainen kerros sekä niihin yhteydessä olevat kellarikerrokset ja ullakot on varustettava vähintään yhdellä palovaroittimella. Asunnon jokaisen kerroksen tai tason alkavaa 60 m ² kohden on oltava vähintään yksi palovaroitin.

Palovaroittimen toimintakunnossa pitäminen tarkoittaa käytännössä pariston vaihtamista sekä palovaroittimen uusimista, kun sen käyttöikä päättyy tai jos se vikaantuu.

Asukkaan vastuulla on antaa välittömästi tieto taloyhtiön hallitukselle, mikäli asukas havaitsee vikoja tai puutteita palovaroittimissa tai niiden toiminnassa. Taloyhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä tai näiden valtuuttamalla muulla edustajalla on lain nojalla oikeus päästä asuntoon palovaroittimiin liittyvien velvollisuuksiensa toteuttamiseksi. Asuntokäynnit on pyrittävä kuitenkin järjestämään asukkaalle sopivana aikana.

MUISTILISTA TALOYHTIÖN HALLITUKSELLE

1. Tiedottaminen ja kartoitus: Taloyhtiön hallitusten jäsenten tulee tiedottaa asukkaita lakimuutoksesta johtuvista uusista velvollisuuksistaan ja siitä seuraavista toimenpiteistä. Hallituksen tulee tarpeen mukaan tehdä selvitys siitä, minkälaisia palovaroittimia rakennuksessa ja asunnoissa on ja onko niitä riittävä määrä.

2. Hankinnat: Käytännössä palovaroittimien uusiminen on usein tarpeen. Kunnossapitovastuun hoitamisen kannalta voi olla käytännössä helpompaa, jos asunnoissa on taloyhtiön hankkimat ja asentamat palovaroittimet, koska silloin ne ovat samanlaiset ja saman ikäiset kaikissa asunnoissa.

3. Asennukset ja kunnossapito: Taloyhtiön hallituksen edustajien tulee sopia asukkaiden kanssa ajankohdat palovaroitinten asentamiseksi ja kunnossapitotöitä varten. On suositeltavaa sopia etukäteen toimintakunnon tarkastamisesta ja paristojen vaihtamisesta esimerkiksi tiettynä päivänä vuosittain.

LAIN VOIMAANTULO JA SIIRTYMÄAIKA

Uusi pelastuslaki on jo astunut voimaan. Palovaroitinten osalta noudatetaan kahden vuoden siirtymäaikaa, jotta rakennuksen omistajat voivat laatia suunnitelman asian käytännön järjestämiseksi sekä toteuttaa velvollisuutensa palovaroitinten hankinnasta, asennuksesta ja kunnossapidosta asianmukaisesti.

Palovaroitinten hankinta- ja kunnossapitovastuu siirtyy rakennusten omistajille 1.1.2026.

PALOVAROITINVASTUUN LAIMINLYÖNNIN SEURAUKSET

Palovaroittimet auttavat estämään vakavia vahinkoja ja loukkaantumisia. Palovaroittimet havaitsevat savun tai korkeat lämpötilan antaen varoituksen mahdollisesta tulipalosta. Nopea hälytys antaa asukkaille mahdollisuuden evakuoitua turvallisesti. Palovaroittimiin liittyvät hankinta-, asennus-, tai kunnossapitolaiminlyönnit ovat omiaan johtamaan merkittäviin omaisuus-, ja henkilö-, ja muihin vahinkoihin.

Tämän lisäksi palovaroittimiin liittyvät puutteet ja laiminlyönnit saattavat johtaa hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuuseen ja/tai rikosvastuuseen. Asianajaja Antti Haanpää on kirjoittanut blogiimme taloyhtiön hallituksen jäsenen vastuista laajemmin toukokuussa 2023.

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Asiasanat: tulipalo - turvallisuus - asunto-osakeyhtiö - taloyhtiön hallitus - hallituksen jäsen - hallituksen vastuu

Asunto-osakeyhtiön osakas tai hallituksen jäsen - Tiesitkö, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen ehtojen kohtuullistamiskynnys on korkea?

Fri, 02 Feb 2024 10:38:15 GMT

Asunto-osakeyhtiön osakas tai hallituksen jäsen - Tiesitkö, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen ehtojen kohtuullistamiskynnys on korkea?

Asumisen kustannukset ovat kallistuneet viime vuosina. Helsingin hovioikeus on antanut tammikuussa 2024 ratkaisunsa asiassa, jossa asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat vaatineet tuomioistuinta kohtuullistamaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä vastikkeen määräytymisen osalta. Kohtuullistamiskynnys on kuitenkin oikeuskäytännössä korkea, eikä perusteita kohtuullistamiselle ollut tässäkään asiassa käsillä.

Lyhyesti asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja sen kohtuullistamisesta

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava yhtiövastikkeen määräämisen perusteet. Jos yhtiöjärjestykseen sisältyy kohtuuttomuuteen johtava määräys, on hallituksella ja osakkeenomistajalla tietyin edellytyksin oikeus nostaa kanne. Tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin.

Mistä asiassa oli kysymys?

Kyseisessä asunto-osakeyhtiössä on eri kokoisia asuntoja, joiden vastike määräytyy huoneiston pinta-alan mukaan. Kahdessa asunnoista on 130 m2 asuintila sekä 130 m2 suuruinen muuhun kuin asuinkäyttöön tarkoitettu kellaritila. Näiden huoneistojen pinta-alaksi on kirjattu yhtiöjärjestykseen 130 m2+130 m2. Vastiketta oli maksettu yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti 260 m2:lta vakiintuneesti jo pitkään.

Kanteen nostaneet osakkaat katsoivat, että heidän maksettavaksi koituu ylisuuri vastikeosuus, koska kellaritiloilta tulisi edellyttää erisuuruista vastiketta kuin asuintiloilta. He vaativat yhtiöjärjestyksen määräyksen kohtuullistamista siten, että kellaritilasta maksettavaa vastiketta alennetaan puoleen asuinneliömetriltä maksettavasta vastikkeesta.

Epäsuhta todellisten kustannusten ja maksuosuuksien suhteen on tavallista

Hovioikeus kiinnitti asiassa huomiota siihen, että asiassa esitetyt laskelmat kyllä osoittivat, että taloyhtiön kustannukset eivät ole jakautuneet huoneiston aiheuttamien todellisten kustannusten mukaan. Se, että jotkut osakkeenomistajat maksavat joskus todellista osuuttaan enemmän, katsotaan hovioikeiden mukaan kuitenkin tavanomaiseksi asunto-osakeyhtiöissä.

Kohtuullistamiskynnys on korkea: perusteita yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollut

Oikeuskäytännössä yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskynnys on asetettu korkealle tilanteessa, jossa väitetty kohtuuttomuus on ollut ennakoitavissa ja tiedossa ennen huoneiston ostopäätöksen tekemistä. Hovioikeuden mukaan vastikekäytännön ei voitu katsoa osakkeenomistajille huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin tai merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella.

Kohtuullistamisen arviointi on aina tapauskohtaista

Kohtuullistamiseen liittyvät kysymykset ovat kuitenkin keskenään erilaisia ja siten aina tapauskohtaisia. Yhtiöjärjestyksen ehtojen kohtuullistamistarpeen arviointiin vaikuttaa esimerkiksi se, onko kyseessä ehtoihin ennakolta esitetty vai jälkiperäinen kohtuuttomuusväite eli sellainen, joka liittyy olosuhteiden muuttumiseen ajan kuluessa.

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö - yhtiöjärjestys - kohtuullistaminen - taloyhtiön hallitus - hallituksen jäsen - osakkeenomistaja

Taloyhtiön hallituksen jäsen – Tiedätkö sinulle kuuluvat vastuusi?

Tue, 30 May 2023 11:45:42 GMT

Taloyhtiön hallituksen jäsen – Tiedätkö sinulle kuuluvat vastuusi?

Taloyhtiön uusille hallituksen jäsenille voi herätä kysymys siitä, minkälaiseen vastuuasemaan he ovat itseään asettamassa. Hallituksen jäsenellä on itsenäinen vastuuasema, johon liittyy viimekädessä henkilökohtainen vahingonkorvausvastuu ja myös rikosvastuu. Tässä artikkelissa luodaan lyhyt katsaus hallituksen jäsenen vastuuaseman keskeiseen sisältöön ja siihen, mitä hallituksen jäsenen tehtävien menestyksekäs hoitaminen edellyttää.

Hallituksen jäsenten vastuu määräytyy hallitukselle asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyjen tehtävien kautta. Hallituksen jäsenet ovat vastuussa siitä, että he hoitavat hallitukselle asunto-osakeyhtiölaissa säädetyt tehtävät huolellisesti. Vastuun laajuuden ymmärtämisessä on siten keskeistä tiedostaa hallitukselle kuuluvien tehtävien sisältö.

Taloyhtiön hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluu velvollisuus huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Lisäksi hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty hallitukselle lisäksi myös muita nimenomaisia yksittäisiä tehtäviä kuten esimerkiksi velvollisuus pitää yhtiön osakkeista osakeluetteloa.

Taloyhtiössä voi olla juoksevasta hallinnosta vastaava isännöitsijä jos yhtiöjärjestyksessä näin määrätään tai jos yhtiökokous niin päättää. Niissä taloyhtiöissä, joihin ei ole valittu isännöitsijää huolehtimaan taloyhtiön juoksevasta hallinnosta, hallitus vastaa myös juoksevan hallinnon hoitamisesta. Isännöitsijän valinta ja isännöitsijän tehtävistä sopiminen on keskeisin tapa järjestää osa taloyhtiön hallinnon hoitamisesta ammattilaisen suoritettavaksi.

Hallitukselle kuuluvista tehtävistä korostuu isännöitsijän juoksevan hallinnon valvonta, silloin kun taloyhtiöön on valittu ammatti-isännöitsijä. Taloyhtiön hallitukselta edellytetään, että se valvoo jatkuvasti ja riittävällä tavalla isännöitsijän hoitamaa juoksevaa hallintoa. Hallituksen on tarpeen mukaan myös ohjeistettava ja annettava määräyksiä juoksevan hallinnon hoitamisesta. Käytännössä hallituksen suorittama valvonta ja ohjaaminen toteutuvat hallituksen kokouksissa, kun isännöitsijä esittelee ja raportoi hallitukselle taloyhtiön kiinteistönpitoon sekä taloudenpitoon liittyvistä asioista. Hallituksen vastuuta ei ole kuitenkaan rajattu yksinomaan vain hallituksen kokouksiin. Myös muuhun valvontaan ja ohjaukseen voi olla tarpeen ryhtyä. Hallituksen jäsenten edellytetään valvovan jopa toisten hallituksen jäsenten toimintaa, kun nämä toimittavat hallitukselle kuuluvia tehtäviä.

Hallituksen jäsenet täyttävät tehtävänsä silloin kun taloyhtiön hallintoa jatkuvasti seurataan ja ohjataan sekä havaittuihin virheisiin ja epäkohtiin myös tosiasiallisesti puututaan. Jos epäkohtia ilmenee, niin silloin on myös toimittava. Se, millä keinoin virheisiin tai epäkohtiin tulee puuttua, vaihtelee tilanteesta riippuen. Kyseeseen voi tulla esimerkiksi toimintaohjeiden antaminen isännöitsijälle tai isommissa asioissa asian saattaminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Yksittäisen hallituksen jäsenen osalta keskeinen valvontaan liittyvä reagointikeino on eriävän mielipiteen kirjaaminen hallituksen pöytäkirjaan silloin, kun hallituksen tekemä päätös on johtamassa väärään lopputulokseen.

Taloyhtiöiden hallitukset koostuvat tyypillisesti yhtiön osakkaiden keskuudesta valitusta hallituksen jäsenistä, jotka ovat usein kiinteistönpidon ja yhtiöhallinnon kannalta ei-ammattilaisia eli maallikoita. Asetelma, jossa maallikoiden muodostama hallitus valvoo ammatti-isännöitsijää, ei ole täysin haasteeton, koska hallituksen jäsenet ovat enemmän tai vähemmän riippuvaisia isännöitsijän osaamisesta ja tiedoista. Hallituksen jäsenten vastuun kannalta on kuitenkin keskeistä se, että mikäli taloyhtiöön on valittu ammatti-isännöitsijä ja isännöinnistä on tehty kattava sopimus, on hallituksella oikeus luottaa siihen, että isännöitsijä hoitaa ammattitaitoisesti sille annetut tehtävät. Toisaalta vaikka hallinnollisia tehtäviä on sopimuksella pätevästi siirretty, on hallituksella silti edelleen velvollisuus valvoa ja ohjata näin järjestettyä hallintoa.

Mikä on sitten se huolellisuuden taso, jota hallituksen jäseneltä toiminnassaan edellytetään? Yleisluonteisesti voi todeta, että riittävän huolellisesti toimii se hallituksen jäsen, joka menettelee, muualla lainsäädännössä käytettyä ilmaisua mukailleen, ns. huolellisen miehen tavoin. Huolellisuusarvioinnissa on kyse objektiivisesta arvioinnista. Rikosvastuuta koskevien tuomioiden perusteluissa asiaa on usein arvioitu seuraavalla tavalla. Hallituksen jäsenen menettely on ollut huolellista silloin, jos hallituksen jäsenellä olevat tiedot ja taidot huomioiden muunlaista menettelyä ei olisi voitu kyseisissä olosuhteissa kohtuudella edellyttää. Konkreettisemmin huolellisen hallitustyöskentelyn ytimenä on se, että hallituksen jäsen toteuttaa tehtävässään ja päätöksissään parhaalla tavalla osakkaiden yhteistä etua. Huolellisesti toimiva hallituksen jäsen valvoo aktiivisesti ja säännöllisesti taloyhtiön asioita. Kun epäkohtia ilmenee, huolellisesti toimiva hallituksen jäsen ei jää passiiviseksi vaan ryhtyy riittäviin toimiin epäkohtien korjaamiseksi. Silloin kun hallituksen jäsenen oma osaaminen ei riitä, huolellinen hallituksen jäsen turvautuu ulkopuoliseen apuun.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole asetettu hallituksen jäsenelle ammatillisia pätevyysvaatimuksia. Hallituksen jäsenelle kuuluvat tehtävät ovat vastuullisia, mutta niiden hoitamisesta selviää myös tavallinen taloyhtiön osakas. Hallituksen jäsenelle kuuluvien tehtävien hyvä ja menestyksekäs hoitaminen ei ole yleensä kiinni niistä tiedoista ja taidoista, joita uudella hallituksen jäsenellä on ennen hallitustyöskentelyn aloittamista. Kyse on pikemminkin oikeasta asenteesta sekä aidosta halusta hoitaa asiat huolellisesti.

Antti Haanpää,

Asianajaja

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö - taloyhtiön hallitus - hallituksen jäsen - hallituksen jäsenen vastuu

Kilpailukieltoehto osana työsopimusta – Mitä se kustantaa työnantajalle?

Mon, 17 Apr 2023 09:43:51 GMT

Kilpailukieltoehto osana työsopimusta – Mitä se kustantaa työnantajalle?

Työsopimuslain muutos koskien kilpailukieltoehtoa osana työsopimusta on astunut voimaan 1.1.2022. Kilpailukieltoehto pääsääntöisesti rajoittaa työntekijän oikeutta tehdä työsuhteen lakattua uutta työsopimus sellaisen yrityksen kanssa, joka harjoittaa aikaisemman työnantajan kanssa kilpailevaa toimintaa. Toisinaan ehto voi rajoittaa myös työntekijän oikeutta työsuhteen päätyttyä harjoittaa aikaisemman työnantajan kanssa kilpailevaa toimintaa omaan lukuun eli käytännössä rajoittaa työntekijän mahdollisuutta perustaa samaa toimialaa harjoittavaa yritystä.

Lainmuutoksen tarkoituksena oli täsmentää työnantajan korvausvelvollisuutta suhteessa työntekijään, kun työntekijä on työsopimuksen nojalla sidottu noudattamaan kilpailukieltoehtoa. Lainmuutoksen seurauksena jokainen työsopimuslain piirissä oleva kilpailukieltosopimus velvoittaa työnantajan maksamaan työntekijälle korvausta ajalta, jolloin työsuhde on päättynyt ja kilpailukielto on voimassa. Korvaus määräytyy kilpailukieltoehdon pituudesta. Korvaus on maksettava työsuhteessa noudatetuin palkanmaksukuukausin, mikäli työntekijän kanssa ei ole sovittu toisin.

Korvausvelvoite on 40 prosenttia työntekijän tavanomaisesta palkasta, jos rajoitusaika on enintään kuusi kuukautta. Yli kuusi kuukautta kestävässä kilpailukiellossa korvaus on 60 prosenttia työntekijän tavanomaisesta palkasta.

Kilpailukieltoehtoa koskeva lainsäädäntö ei kuitenkaan ole täysin uusi, vaan työsopimuslaki mahdollisti jo ennen lainmuutosta kilpailukieltoehdon käyttämisen osana työsopimusta, joskin tulkinnanvaraisin kriteerein. Työnantajalla on nimittäin jatkossakin mahdollisuus käyttää kilpailukieltoehtoa osana työsopimusta, mikäli sille on erityisen painava syy. Painavia syitä arvioitaessa tulee ottaa huomioon muun muassa työnantajan toiminnan laatu, työntekijän asema ja tehtävät sekä liikesalaisuuden säilyttämisintressistä johtuva suojan tarve.

Vuoden 2022 aikana tai sen jälkeen solmittuihin kilpailukieltosopimuksiin sovelletaan irtisanomisaikaa, joka on vähintään kolmasosa sopimuksen määrittelemän rajoitusajan pituudesta, mutta kuitenkin vähintään kaksi kuukautta. Irtisanomisaikana sopimukseen kirjatut ehdot ovat voimassa. Irtisanomisoikeutta ei ole sen jälkeen, kun työntekijä on päättänyt työsopimuksen. Kilpailukieltosopimus ei kuitenkaan sido työntekijää, jos työsuhde on päättynyt työnantajasta johtuvasta syystä, kuten taloudellisista ja tuotannollisista syistä.

Harkittaessa kilpailukieltoehdon sisällyttämistä osaksi työsopimusta, työnantajan on aina kannattavaa konsultoida juristia arvioimaan painavien syiden olemassaoloa ja kilpailukieltoehdon tosiasiallista hyötyä osana työsopimusta ylimääräisten kulujen välttämiseksi työsuhteen päättyessä.

Janita Jauhiainen,

Oikeusnotaari

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Asiasanat: kilpailukieltoehto - kilpaileva toiminta - työsopimus - työsopimuksen ehdot - työsuhde

asianajotoimisto-haanpaa-oy-161327

Asiallinen syy riittää – miten irtisanomiskynnys muuttui?

1.1.2026 voimaan astuneen työsopimuslain lakimuutoksen myötä työntekijästä johtuvan irtisanomisen perusteeksi riittää jatkossa pelkkä ”asiallinen” syy, kun aiemmin edellytettiin sekä ”asiallista” että ”painavaa” syytä.

Mitä asiallinen syy tarkoittaa?

Kokonaisharkinta ja varoitusmenettely säilyvät

Lakimuutoksen ennakoituja vaikutuksia

Lopuksi:

Taloyhtiön vastuulla oleva rakennevika ja myyjän vastuu asuntokaupassa

Jos taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa (esim. sokkelit, alapohja, yläpohja, salaojat) paljastuu kaupan jälkeen odottamaton ja merkittävä vika, ostajalle tulevat lisäkustannukset voivat täyttää taloudellisen virheen tunnusmerkit asuntokauppalain mukaan.

Tyypillinen asetelma:

Mitä oikeuksia ostajalla on myyjään nähden?

Entä jos taloyhtiö ei korjaa?

Tärkeä rajaus: mitä myyjä “vastaa” ja mistä taloyhtiö “vastaa”?

Mitä tietoja myyjän pitää kertoa taloyhtiön velvoitteista tai vastuista?

Checklista ostajalle ja myyjälle

Yhteenveto

Lopuksi

Rakennuttaja kiistää 10-vuotisvastuun – mitä taloyhtiö voi tehdä?

Rakennuttajan 10-vuotisvastuun täyttymiselle on asetettu tiukat kriteerit. Taloyhtiöllä on kuitenkin mahdollisuus vedota virheisiin myös asuntokauppalain nojalla, mikä voi vahvistaa taloyhtiön asemaa korvausvaatimuksissa.

3 kriteeriä rakennuttajan 10-vuotisvastuun täyttymiseksi

Mitä tehdä, jos kriteerit eivät täyty?

Rakennuttajan ”tiukempi” vastuu asuntokauppalain nojalla

Lopuksi:

Mikä merkitys lopputarkastamattomalla kohteella on kiinteistökauppariidassa?

Maankäyttö- ja rakennuslain 20 luvun 153 §:n mukaan, rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on lopputarkastuksessa käyttöön hyväksytty.

Termit tutuiksi: rakentamislupa, lopputarkastus ja käyttöönottokatselmus

Lopputarkastamaton kohde ja kiinteistökauppariidat

Lopputarkastamaton talo: pitääkö huolestua?

Ostitko kiinteistön ulosottomieheltä? Näin virhevastuu eroaa ”tavallisen” myyjän virhevastuusta

Ulosmittaus ja omaisuuden myynti ulosottomenettelyssä

Ulosottomiehen toimittama kiinteistön vapaa myynti: mistä on kyse?

Ulosoton virhevastuu, kun kiinteistö on realisoitu ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä

Milloin ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä kiinteistössä on virhe ja milloin maakaaren mukaan kiinteistössä on virhe?

Kuinka ulosoton virhevastuu eroaa ”tavallisen” kiinteistön myyjän vastuusta?

Lopuksi

Mietityttävätkö taloyhtiön lakiasiat? Tule kysymään meiltä Taloyhtiö 2025 -messuilla!

Tule moikkaamaan Asianajotoimisto Haanpää Oy:n väkeä Taloyhtiö 2025 -tapahtumaan tiistaina 29.4.2025 Helsingin Messukeskuksen Kokoussiivessä!

1. Taloyhtiössämme on suunnitteilla sähköautojen latauspisteiden hankinta – pitääkö kaikkien osakkaiden osallistua näiden rakentamisesta koituviin kustannuksiin?

2. Tarvitseeko taloyhtiö rakennusluvan pyöräkatosrakennelman rakentamiseen pihalle?

3. Olen osakas ja huoneiston kattoon on ilmestynyt märkä alue. Epäilen vesivahinkoa. Olen ilmoittanut tästä taloyhtiölle. Kuuluvatko mahdollisen vian selvittämisestä ja tutkimisesta aiheutuvat kustannukset minulle vai yhtiölle?

Vanhan asunnon tai kiinteistön ostaminen – Tämä sinun tulee tietää ennen kauppoja

Vanhan kohteen ostajan on oltava varautunut siihen, että kohdetta saatetaan joutua korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen tai teknisen käyttöiän ylittymisen vuoksi.

Mitä tarkoitetaan rakenteen tai rakenneosan teknisellä käyttöiällä?

Miten tekninen käyttöikä ja kohteen ikä vaikuttavat asunto- ja kiinteistökauppoihin?

Miksi kohteen ikä ja rakennusten tai rakenteiden tekninen käyttöikä tulisi ottaa huomioon ennen kaupantekoa?

Miten vanhojen kohteiden kauppojen jälkeisiä riitoja voitaisiin ehkäistä?

Lopuksi

Muuttuuko irtisanomiskynnys?

Mikäli ehdotus toteutuu, työntekijästä johtuvan irtisanomisen perusteeksi riittäisi jatkossa ”asiallinen syy” ilman nykyisen lainsäädännön vaatimaa lisäedellytystä ”painavasta syystä”.

Asunto- ja kiinteistökauppariidat: Mitä tekemistä toimenpiderajoilla on laatuvirheiden kanssa?

Asunnossa tai kiinteistössä ilmenevää laatuvirhettä pyritään usein osoittamaan toimenpiderajan ylittymisellä.

Milloin toimenpideraja ylittyy?

Mikrobin toimenpiderajan tutkiminen

Miten mikrobien toimenpiderajan mahdollista ylittymistä käytännössä tutkitaan?

Miten kaksi RTA-asiantuntijaa voi päätyä eri tuloksiin samasta kohteesta?

Mikrobien toimenpiderajojen merkitys asunto- ja kiinteistökauppariidoissa

Lopuksi

Ostajan reklamaatiovelvollisuus – mitä todellisuudessa edellytetään?

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen edellyttää, että ostaja sekä ilmoittaa virheestä, että virheeseen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita (Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti).

Reklamaatiosääntelyn kolme tavoitetta

Mitä KKO 2016:69 opettaa ostajan reklamaatiovelvollisuudesta?

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden sisältö KKO 2016:69 mukaan

Kuinka hyvin reklamaatiosääntelyn tavoitteet toteutuvat?

Lopuksi

Tiedätkö, mitä ostat tai myyt? Homekoirien avulla syvällisempi ymmärrys asunto- tai kiinteistökaupan kohteesta

Homekoirat antavat kaupan osapuolille tärkeää tietoa kohteen kunnosta ja ominaisuuksista.

Homekoirien käyttö asunto- ja kiinteistökaupoilla

Jos homekoirat tekevät ilmaisuja, toimi näin

Homekoirien käyttöön liittyy toisinaan väärinkäsityksiä

Velvoittaako laki käyttämään homekoiria asunto- tai kiinteistökaupoilla?

Milloin juristi avuksi?

Kun kauppa kaduttaa – Voiko asunto- tai kiinteistökaupat peruuttaa?

Käytetyn asunnon kaupan peruuttaminen

Kiinteistökaupan peruuttaminen

Yhteenveto

Lopuksi

Milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa?

Mikä on vastuunrajoitusehto?

Mitä tarkoittaa vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus?

Yksilöintivaatimus lain esitöissä

Rakennuttajan 10-vuotisvastuun täyttymiselle on asetettu tiukat kriteerit. Taloyhtiöllä on
kuitenkin mahdollisuus vedota virheisiin myös asuntokauppalain nojalla, mikä voi vahvistaa

taloyhtiön asemaa korvausvaatimuksissa.